天璽及The Austin的劈價促銷泄露天機

天璽出售引發樓市地震

9月以還，市場上已陸續出現一手及二手的劈價樓盤：跑馬地服務式住宅 V Happy Valley劈價近20%促銷；屯門Harrow Hill五間獨立屋減價19%；九龍城曉薈減價17%。

到10月7日，新地推出天璽181伙，先賣的60伙，平均呎價28,500元，較天璽今年以來錄得的二手成交平均價平了10%左右，即供再有14%折扣，而至於各種印花稅﹝包括買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)﹞，發展商會回贈70%，整體價格劈去幾近四成。項目質素高，減價幅度又吸引，天璽新盤馬上招徠許多城中名人、投資者及地產代理瘋狂入票。影響所及，10月18日推盤的The Austin亦大幅割價促銷，與天璽爭客。The Austin首批推出的116伙，平均呎價為22,871元，較同區二手樓造價低約10%。發展商更把補貼印花稅金額直接從樓價扣除，令總折扣高達20%，成為一手新例後折扣最高的新盤。若連同折扣後計算，平均呎價為18,000元，低過同區二手樓近30%。

九龍站天璽及The Austin所引發的樓市地震，震散了全城二手樓，部份賣家趕緊照樣劈價逃生。

發展商較散戶小業主擁有遠遠更多更精確的資訊，更好的判斷力，現在幾個大發展商不約而同一致劈價散貨，與一般的散戶小業主做法截然不同。做法不同代表看法不同，發展商此刻對樓市怎看，小業主們可要好好想一下。 

怎樣解釋發展商近日爭先恐後大幅劈價促銷旗下的豪宅物業？唯一合理的解釋，就是他們確認2003年以來的上升浪已經終結，要趁豪宅樓價仍未大跌(跌幅至少50%以上)前散貨，更要趁早吸盡市場上所剩無多的購買力，爭取較二手樓小業主和其他發展商走快一步。如果他們認為這次上升浪仍未終結或終結而估計豪宅樓價跌幅不外20至30%，他們一定不肯此刻就減價30至40%逃生。

天璽和The Austin的大幅劈價及劈價方式已為市場價格建立新指標。自今開始，新盤勢將依循這個模式發售，爭先恐後搶客。預見這種趨勢，驚弓之鳥的二手樓賣家亦唯有加入減價促銷之列，再無當日勇。

豪宅劈價就抵買？

看著城中名人、投資者及地產代理瘋狂入票購買天璽，腦海中不禁浮起一個問題，割價三、四十個百分點樓價的豪宅就很值得買嗎？要回答這個問題，得計計數。先處理天璽。發展商回贈70%印花稅，對國內買家或公司買家來說，那意味著16.45%的減價，但對香港永久居民買家來說，僅得5.95%的減價。將兩者的減價加上天璽樓價(以近期同類天璽二手成交價為準)本身的24%減幅，國內買家或公司買家實際可共得40.45%樓價減幅，香港永久居民買家則可共得29.95%減幅；The Austin發展商把補貼印花稅金額(等同20%樓價)直接從樓價中扣除，加上樓價(以近期同區二手成交價為準)本身的10%減幅，無論是國內買家、公司買家或香港永久居民買家的樓價減幅均是30%。表面上，30至40%樓價減幅是相當吸引的。但若果大家稍為深思，就會覺察一個盲點：對國內買家及公司買家來說，與2012年10月26日或之前比較，現時的買家印花稅(15%樓價)及雙倍印花稅的一半(4.25%樓價)，合共19.25%，是額外負擔。換而言之，在實施辣招的情況下，現時他們在港買豪宅，有理無理要先多付差不多20%，而得益者不是賣家，是政府。在扣除這個額外負擔後，天璽及The Austin買家的實際得益不外分別為21.2%及10%。這個幅度的減價，大家怎看？滿意嗎？毋需我們表態，大發展商(特別是新地)發售新盤所泄露的天機(他們已私下確認2003年以來的上升浪已經終結，豪宅樓價在辣招的影響下，在未來的下跌浪中至少跌五成)已說明一切。

為甚麼我認為新地等發展商會估計未來樓價至少跌五成？道理很簡單，豪宅樓價最近才剛剛明顯下跌，發展商居然肯現時就劈價三、四成，不是預算未來價樓會跌五成以上，他們現時會這樣做嗎？這個五成以上的跌幅，可以是六成、七成…。如果你相信自己的估計或預測能力高於這些大發展商，並認定未來豪宅樓價跌幅少於五成，那麼劈價三、四成值得買，否則，還是少買甚至不買為妙。

別忘記，有了BSD及DSD，豪宅賣家減價20%，國內買家或公司買家若果自己負擔兩種印花稅，與2012年10月26日或之前的情況比較，等於他們以現時的樓價購買；減價30%，等於他們以減價10%的樓價購買；減價40%，等於他們以減價20%的樓價購買。換言之，賣方若想令買家有Y%的減價感覺，他就必須減價Y%+19.25%(為方便記憶，不妨視為Y%+20%)，Y%是買家的實際得益(亦即實際樓價減幅)。

豪宅(特別是超級豪宅)的主要買家是國內客及公司客，他們特殊處境要特別記取。

減價主要用回贈印花稅來代替，明智！

賣家減價促銷有許多方式，送稅較直接減價好：一則令人覺得樓價沒有跌那麼多；二則不是每一個買家都需付買家稅，若買家是香港永久居民，該稅可免送或少送。

買樓自住並不永遠正確，租樓交租有時並非錯誤

早前閱讀雜誌，無意中看到一位著名財經評論員給讀者的意見。他說：

「若有人問筆者(現在)可不可以買樓？我會問他買樓做甚麼？若不是首次置業，不是自住的，筆者會勸他不要買，沒理由在樓價已經上升10年之後的今天，高價追買。若是首次置業、自住的，筆者會問他每月賺多少錢，打算買的樓每月供款多少錢，再將每月供款的金額加多兩倍，然後看他還有沒有能力每月還錢，如果能，則不必理會將來樓價是升是跌，都可以買樓。」

該財經評論員的意見，與一位知名地產發展商的看法有異曲同工之妙。該知名地產發展商認為：

「樓價不會天天升，自住、家人住，沒問題，不要炒樓」。

「過去數十年，就算在樓市最高價位入市，事後回顧，仍然覺得便宜」。

他們倆人的說法成立嗎？我們認為不成立。理據嘛，以前說過，現在再說一遍。

『樓價的長期基本趨勢是大漲小回，「就算在樓市最高價位入市」，最終亦會收復失地，這話沒錯。問題是「事後」要事隔多少年。如果你97 年摸頂買了嘉湖山莊，16年後的今日，你尚欠一、兩成購入價才可見家鄉。人生有多少個16年呀？！

可以選擇，當然選在樓市最低價位而非最高價位入市，錯過今次的低位，就耐心等候下次。最高價位入市，縱使「事後回顧覺得便宜」，這個「事後」，往往要等十年以上，在起初的四、五年，價位動輒跌40%至65%，實在太傷痛了！如果沒有實力或耐性守，你連這種終於「覺得便宜」的卑微回顧也沒機會享受。

在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升三、四倍；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，是復甦期當然好，是繁榮期初階亦問題不大，但如果是繁榮期的尾聲，你還建議大家入市，豈不是把大家放在火爐上嗎？弄錯買樓時機，愈有能力，損失愈慘重！

香港經濟逃不過循環，上一個下跌浪，歷時6 年，報銷65%樓價，這是多麼大的血的教訓呀？如果大家認同此刻樓價接近摸頂，何不忍耐一下，等待未來的浪底再買？』

不管市旺市淡，時常聽到不少準買家這樣解釋他們買樓的動機：

        「租樓交租是代業主供樓，簡直是將錢倒入咸水海！」

這種說法缺乏常識和商業盤算。但很奇怪，絕少人挺身而出，指出他們看法的謬誤。天下無免費的午餐，買樓是要付代價的，一旦買樓，一筆資金(就是樓價)從此被長期積壓。對投資性質的買家來說，他所付的代價(樓價)換回租金回報；對自用性質的買家來說，他所付的代價換回免付租金。相反地，租客付出租金，但得以將等同樓價數目的那筆資金釋放出來，靈活運用。當買家還是租客化算呢？沒有絕對的答案，關鍵在於他們運用資金謀取回報的能力：若果買家有能力利用所付樓價生產出較租金更高的金錢回報，那麼該買家應該當租客，當買家收租或免租是虧了；若果租客的理財能力能讓樓價生產出較租金為高的金錢回報，那麼該租客不做買家而樂於當租客完全正確。這解釋了為甚麼大家樂、麥當奴快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構，祇願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。