故舊之言，但不失時效(16)

(原文發表於2021年9月21日)

 

 

再論《貨比貨，你就知道香港樓價有多貴》 

 (原文發表於2018年9月19日)

 

閱報，看到習廣思先生在9月4日論及日本和香港的樓價和租金： 

 

『香港物業價格貴『到上天，一個大角咀300實呎的新盤單位，閒閒地要700萬元，同世界其他地方怎比較？筆者去年膽粗粗跟一位移居日本港人合作買樓，在日本第五大城市札幌市買入物業，一個土地面積1800方呎，3層高合共3700方呎建築面積的樓房，樓價只是4900萬日圓，折合大約346萬港元。這個價錢，只能買到大角咀半個納米單位。 

 

日本人在樓市泡沫爆破後基本對買樓持抗拒態度，而且日本法例對租戶保障十足，年輕一輩一般不會以買樓為人生目標。香港因房策與人口政策扭曲了供需關係，樓市升了十多年形成買樓必賺的預期，造成今日港日兩地樓價相距甚遠。 

 

投資日本樓，租金回報是最重要元素，不要期望買樓後可以博升值，日本人口無增長好多年，加上日本較少引入外地移民，供需狀態一向穩定。近年多了中國資金入市，東京、大阪等熱門城市的樓價都搶貴了，租金回報降至5厘左右，然而在其他人口較多城市，租金回報8%以上仍有不少（上述札幌物業除稅後回報約有8厘）。 

 

當地物業租務事宜全部經物管公司進行，因此交易完成，日後收租及招租、租客遷出以至樓房維修等全部有物管公司代勞，收取租金一個百分點作回報，外地人遙距買樓收租完全可行。當然最好實地睇過才成交，有些偏遠地方不易租出，搵樓最好就近醫院和大學。 

 

日本人平均年收入為414 萬日圓，折合近30萬港元，在東京打工收入較高，平均年薪約48萬港元，房租卻非常便宜，全國租賃住宅新聞的調查顯示，單身用住宅的平均房租以東京最高，月租約為6.7萬日圓，折合4700港元，比較便宜的札幌市和長野市約為3.6萬日圓，折合2500港元。 

 

日本人薪金高租金平，可支配收入自然多了，樓市低迷某程度不是壞事。港樓是否強弩之末睇多幾個月就知，然而從呎價到租金回報，港樓真的貴得太離譜了。』 

 

習廣思先生對香港的樓價和租金的看法，與我在《貨比貨，你就知道香港樓價有多貴》基本上不謀而合。

 

 

 

~~ 待續 ~~