(原文發表於2024年2月21日)

春节已经过去，很多人又要重返工作岗位了，那么2024年的中国经济将如何呢？尤其是在经历了过往两年的冰冻期之后，今年的房地产市场会如何？我觉得大多数中国人实际上是很关心这个问题的，我们对于房价真是又爱又恨。

按道理讲，应当每个人都希望房价降低才行，毕竟房价低点我们才有可能买到更好的房子，但是反过来讲大家知道吗，中国可能是全世界拥有住房率最高的国家了。像德国那样的发达国家实际上是有一半以上的老百姓不拥有自住房的，可是我们看看今天中国，虽然我们喊了很多年说房价太贵大家买不起，但是大量的老百姓真的是拥有自住房的。

尤其是过往20年来，房地产市场的高歌猛进使得各个城市的房价都在攀升，也使得房子成了普通居民最重要的一块资产，过去两年我们说不能碰炒股，炒股亏钱，不能搞各种各样的投资理财，都有可能亏钱。可是大家有没有想到，过去两年我国几乎所有城市的房价都在下跌，哪怕是北上广深这样的一线大都市，那么如果房价降了20%，相当于你的资产也缩水了20%，当然这个账不能细算，细算估计很多人都要掉眼泪，那真是我得打工多少年才能补上这20%的缺损。

而且我们看到近两年以来从上到下各级地方政府也好，银行也罢，真的是在积极救市，今天一线大都市都把限购打开了，银行的利率首付是一降再降，当然开发商也在降房价，为什么？说实话房地产也是实体经济，尤其是房地产所带动的行业太多了，从根上讲房地产商他要先买地才能建楼。可是我们知道我国土地是公有制的，各个城市的土地实际上都在各个城市的市政府手中拿着，以往的情况是大量的政府把土地推出来，经过招拍挂卖给开发商，然后会获得大量的资金，这笔资金可以用于修桥补路，可以用于基础设施建设，可以用于访贫问苦，总之一句话，这就叫土地财政。

对于大多数地方政府来讲，光靠税收钱不够就得靠卖地才能有更充足的资金，我们经常说我们有些小县城建的比美国的一线大都市都豪华，可是钱从哪来，美国人地铁系统用了上百年，他都不修，他不是不想修他没有钱修，而我们怎么会比美国人还有钱？因为我们卖地，继而开发商在整个建楼的过程中他是要用到农民工的，他是要用到建筑材料商的，老百姓买了房之后还要装修，需要装修队伍，需要买家电，需要买家具，所以一个房地产行业实际上上下勾连了大量的相关行业。

然而这两年我们都看到了房地产市场很低迷，导致大量的老百姓不愿意买房子，以至于受到损失的肯定不只是房地产这一个行业，所以各级地方政府也在不断的救市，那么2024年的我国房地产市场将向何处去？我觉得首先咱们消费者变得更加理性了，过往很多人买房他的根本出发点就在于房价会涨，过往20年给了我们这种迷之自信，让我们认为房价永远会上涨永远不会下跌，房地产投资是唯一永远会赚钱的方法，所以才有那么多人买房，甚至大家把买房形容成上车，有一点钱你就赶快上车，上了车之后你才不会被时代所抛弃。

而今天这样的迷信显然已经被打破了，很多人都已经清醒而理性地认识到了房住不炒，大家意识到了在未来5年甚至10年，很有可能你所在的城市房价它不下跌就不错了。换句话讲，靠投资房产跑赢通货膨胀实现保值增值那几乎是不可能的，再加上过去这两年有很多大房地产商出现问题，以至于大家对期房是深恶痛绝的，有很多消费者会想我买的是全国最大房地产商开发的期房，按道理讲这不会有任何问题，结果烂尾了，最大的房地产商开发出来的期房，都有可能烂尾，所以这严重打击了普通消费者的信心。

这两年以来的房地产低迷跟这也有切实的关系，所以我们倒是可以预计未来恐怕真的会出现越来越多的现房销售，不这样的话就没法挽回大家的信心。也有可能这真的是一个机会，那些实力足够强，自有资金多的房地产商他可以搞现房销售，他不卖期房反而有可能赢得更多消费者的青睐。因为不管怎么讲，对于广大中国人来讲，我们还是希望能买到一个房子的，尤其是中国的丈母娘们对女婿的基本要求就是你得有一个房子，所以反过来讲会不会有人觉得这两年的房地产低迷期反而是个买房的好机会。

要知道很多城市的房价真的恐怕已经跌到2019年甚至2016年了，房价对于很多人来讲已经不是那么的高不可攀了，甚至前两天的节目我们还说很多南方小土豆到哈尔滨旅游之后捎带手就买房子了，哈尔滨两个月之内，外地人购房接近5000套，创去年同期超90%以上。因为全国房价都在降，尤其是东北各个城市的房价其实真的是处于很低谷的，对于广大消费者来讲这是不是一个购房的好时机，要知道相比于几年之前确实有几大优势，第一房价切切实实的降下来了，第二首付降下来了，以前要三成现在要两成，第三利率也降下来了。

说实话前几年还有人抱怨说咱们这个房贷利率5%、6%，比美国高很多，大家现在看看咱们这个房贷利率比美国不知道要低到什么状态去。尤其是房贷利率一般还一签30年，现在还真的是一个相对低利率的时候，所以对于真正有需要的人来讲现在是不是一个购房的好时机？我们当然在买房的时候都希望房子价格再低一点才好，但是恐怕现在这个状态再低下去连成本价都不够，开发商也开发不起了。

另一方面其实早就有聪明人在琢磨新一版本的房产投资了，什么意思呢？由于客观环境已经发生了巨大的变化，所以房产投资可能要转向了，过往20年很多中国人爱买的是70年产权的房子，很多人买房的时候告诉你他要么是为了自住要么是为了投资，而投资的主要目的是等着房价的上涨，我们也把这个叫做炒房，什么意思？

本来房子的根本目的是居住，哪怕你自己有多套房产，那么你除了自住那一套你都可以把那些租掉，这才能真正实现房子的居住价值。可是过往这些年，很多人买房根本不想出租，为什么？一方面感觉赚不到多少钱，太麻烦了，另一方面人家买房投资，最根本的还是看重房价的上涨。尤其是很多人是大量使用杠杆的，我用最低的首付把房子买下来，过不了一年两年房价上涨我就把它卖掉，相当于我和银行合伙做生意我出3成本钱，银行出7成本钱，然后赚到钱统统归我，我给银行一点点利息就行了，在这种思潮的带动之下，大部分人炒房根本不考虑出租的问题。

而今天我们应当面对的一个客观事实是，即便房地产市场再火爆起来，即便房地产市场还有大量的销售，但是你指望房价的上涨跑赢通货膨胀，甚至跑赢银行贷款利率这几乎是不可能的。还是那句话，对于中国大多数城市来讲，未来10年房价不下跌就已经烧高香了，那么在这个状态之下房产还有投资的价值吗？当然也有因为房产还是可以回归它的居住本性的，如果你现在有闲钱的话，你觉得今天你有什么样好的投资渠道吗？

P2P已经统统崩盘了，信托已经不刚兑了，股票市场和基金市场相信过去一年有大把的人亏损，就连银行理财R2级别的银行理财都出现过亏及本金的情况，换句话讲在今天的中国你想让钱生钱，你想有被动的收入那真是千难万难。很多人都说恐怕最安全稳妥的投资途径就是银行的定期存款了，然而定期存款利率这两年以来也是一降再降，银行简直是在往外赶人。

以往很多银行业的朋友有这个揽储的任务，每到年终岁尾都跟朋友讲能不能往我们银行存点钱，我们额外还给点奖励，现在人家银行巴不得你赶快把钱拿走，银行担心的是存款太多了根本放不出去，所以确实我们缺乏一个好的理财途径，结果有人就发现购买一些房子并把它出租出去，这有没有可能形成一种新的投资途径？

尤其是在我国很多城市，有70年产权的住宅也有40年产权的公寓，或者说商住两用住宅，大家有没有发现这两种住宅实际上价格差的特别大，有的时候同一个小区同一个开发商开发的楼盘就因为产权性质不同，价格能差出2到3倍来，结果就一些有头脑的人人家专门去买这种单价低的公寓产品，然后用于出租。由于单价够低，所以它出租之后的回报率就够高，好比说同一个小区住宅卖3万一平，公寓卖1万一平，都是50平的户型，住宅要150万公寓只要50万，出租的时候租客是不管产权性质的，可能都给你2000块钱一个月，那么购买公寓的人可能你的年回报率就能达到4%到5%。

说实话倒退个5年10年，这一点投资回报率没有人看得上眼，当时大家想的是你不理财财不理你，当时有那么多动辄8%、10%、12%的投资途径，而且号称特别的安全，所以没有多少人动这个心思，可今天我们已经彻彻底底的进入到了一个低利率时代，什么意思？银行给你年化2%的存款利息你都感觉够高了，那么如果有一个投资途径能够给你4%到5%的回报，这已经很不错了。其实倒退20年之前，当房地产行情刚刚启动之时，确实有很多人买房子的目的就是要出租，形成一个长久的被动收入的，那个时候大家没有意识到说房价会涨得这么快这么高这么离谱？

而今天实际上房子正在慢慢回归它的居住本质，房价有可能在未来10年20年都不上涨，或者只有很温和的上涨，连通货膨胀都跑不赢。而这种情况之下买房子就不要加杠杆了，有多大能量你使出多大能量，而买点房子进行出租，一方面你给这个市场增加了供给另一方面这是不是也是一种比较好的投资途径。