2018年09月每月成交概況


這樣偏高的樓價,大幅下調祇是時間問題! 

從地產經紀的廣告,得知一個位於倫敦泰晤士河南邊的Battersea,屬於倫敦市中心zone 1 的新樓盤,售價每呎實用價為950英鎊,亦即每呎實用9,800港元;而遠離香港市區的嘉湖山莊最新7月成交價為平均每呎實用10,979港元。位處曾經被形容為「悲情城市」天水圍的嘉湖山莊已經有超過30年樓齡,樓價竟然貴過倫敦市中心新開發區新樓,想不到吧。香港目前樓價之高,可見一斑。 

還不算,某些豪宅的車位價,每個已飆升到500餘萬了。 

我們老闆王文彥先生最近到長春(東北)及長沙(湖南)公幹,參加中原(中國)的區域老總峰會,在兩個地方前後逗留了9天,對當地民生有一些瞭解,以下是他談及長春的 : 

『先談談長春的樓價,市區豪宅如亞泰山語湖、萬科惠斯勒、淨月深水灣(都是樓齡較短的二手樓及一手新樓)不外平均實呎價1,115元人民幣(約為港幣1,280),這些不是毛坯房,而是配備良好裝修及全家電的豪華單位,香港市區同級豪宅,實呎價要港幣45,000元。 

香港豪宅1個車位價(就按低點500萬港元計算)可買3,906實呎的長春市區豪宅,約等於4個實用1,000呎的豪華單位! 

兩個不同城市,僅比較樓價是沒任何意思的,還要同時考慮收入。長春僱員每月收入中位數是6,000元人民幣,為港元6,885,可買當地豪宅5.4實呎;香港僱員(20183)每月收入中位數是港幣16,800元,僅可買當地同類豪宅1/3實呎。 

再看租金。長春市中心新屋苑一個500實呎單位的月租介乎港幣2,450元至2,990元。僱員平均祇需用他月收入的36%43%便可租到;香港(港九)市中心新屋苑同樣一個500實呎單位的月租介乎港幣35,00050,000元,香港僱員的收入遠遠不足租賃一個500呎實用單位,僅可租一個168實呎至240實呎的單位。 

比較長春、香港兩地剛畢業大學生的收入和樓價負擔能力是饒有趣味的事:長春的月收入約為3,000元人民幣(港幣3,440),可買2.7實呎豪宅;香港的月收入約為港幣13,000,僅可買0.29實呎豪宅。 

工作四、五年後,兩地大學生的收入和樓價負擔能力會產生相當大的變化:由於經濟增長幅度大和個人發展機會大,長春大學生一般都可晉升為經理,屆時他們月薪就可升至8,000元人民幣(港幣9,280),可買7.3實呎豪宅;香港大學生上位不易,工作四、五年能晉升經理的,百中無一。假設每年平均加薪4%,屆時月薪不外港幣15,200,僅能買0.34實呎豪宅! 

很多人都有一種錯覺,以為相對於收入,國內的樓價較香港更昂貴,這種現象其實祇發生在三、四個一線大城市(例如上海、深圳、北京)身上,二、三線城市完全不是這樣。國內二、三線城市,衣、食、住、行(私家車),祇要不是進口貨,甚麼都便宜,加薪快、幅度大、晉升機會高、生活素質高,市民(特別是年輕新一代)快樂指數因此極高,對國家及個人發展極具信心。這些情況,與香港年輕人所面對和感受的,形成很大的反差。』 

閱報,看到習廣思先生在94日論及日本和香港的樓價和租金:

 『香港物業價格貴『到上天,一個大角咀300實呎的新盤單位,閒閒地要700萬元,同世界其他地方怎比較?筆者去年膽粗粗跟一位移居日本港人合作買樓,在日本第五大城市札幌市買入物業,一個土地面積1800方呎,3層高合共3700方呎建築面積的樓房,樓價只是4900萬日圓,折合大約346萬港元。這個價錢,只能買到大角咀半個納米單位。 

日本人在樓市泡沫爆破後基本對買樓持抗拒態度,而且日本法例對租戶保障十足,年輕一輩一般不會以買樓為人生目標。香港因房策與人口政策扭曲了供需關係,樓市升了十多年形成買樓必賺的預期,造成今日港日兩地樓價相距甚遠。 

投資日本樓,租金回報是最重要元素,不要期望買樓後可以博升值,日本人口無增長好多年,加上日本較少引入外地移民,供需狀態一向穩定。近年多了中國資金入市,東京、大阪等熱門城市的樓價都搶貴了,租金回報降至5厘左右,然而在其他人口較多城市,租金回報8%以上仍有不少(上述札幌物業除稅後回報約有8厘)。 

當地物業租務事宜全部經物管公司進行,因此交易完成,日後收租及招租、租客遷出以至樓房維修等全部有物管公司代勞,收取租金一個百分點作回報,外地人遙距買樓收租完全可行。當然最好實地睇過才成交,有些偏遠地方不易租出,搵樓最好就近醫院和大學。 

日本人平均年收入為414 萬日圓,折合近30萬港元,在東京打工收入較高,平均年薪約48萬港元,房租卻非常便宜,全國租賃住宅新聞的調查顯示,單身用住宅的平均房租以東京最高,月租約為6.7萬日圓,折合4700港元,比較便宜的札幌市和長野市約為3.6萬日圓,折合2500港元。 

日本人薪金高租金平,可支配收入自然多了,樓市低迷某程度不是壞事。港樓是否強弩之末睇多幾個月就知,然而從呎價到租金回報,港樓真的貴得太離譜了。』 

習廣思先生對香港的樓價和租金的看法,與王生在上文的看法基本上不謀而合。

 

國內地產發展商和中介的黃金日子已成明日黃花 

今年5月,瑞安房地產主席羅康瑞在海南博鰲亞洲論壇上說,現時香港的年輕人基本上沒辦法買得起物業,因為發展商15方米的物業便取價數百萬元,他又認為15方米沒法居住,但相信內地不會像香港這樣發展。 

他預期中國住宅房地產未來會發生巨大變化,「房子是用來住的」政策將影響往後數十年的住宅市場。 

就我們近二、三年觀察國內房地產政策的變化和趨勢,我們完全同意羅康瑞的看法。 

「房子是用來住的」,這是習近平房屋政策的前半部,後半部是「不是拿來炒的」,這意味著中央政府會採取種種必要的政策廢了房地產投資的功能,令房價長期停滯不前甚至作相當幅度的下調,令普羅大眾都有能力置業。

過去二三年,中央對房地產一直採取一種遏制態度,限購、限按、限價,層出不窮。與此同時,中國政府正大力發展租賃市場,紅頭文件已證實這個政策。在習總的明示「房子是用來住的,不是拿來炒的」及中美貿易戰之下,聰明的房地產開發商急急將手中貨降價求去,在過去大半年某些城市樓價已跌去15%20%;開發商開始大力發展租賃房屋業務,並為此成立物業管理公司,既為自己旗下物業提供管理服務,又接受外間大小業主的委託;聰明的投資者紛紛加入減價去貨行列;買家裹足不前,市場成交大幅萎縮,聰明的中介不再對房地產買賣寄以厚望,將希望投射到租賃市場。

 由買賣主導的房地產市場,現在過渡到以租賃市場為主導,房地產開發商從房地產的買賣中所獲得的利潤遠超租賃的,地產中介從買賣交易所收到的佣金遠超租賃,政府攻策及內外環境的大改變,導致國內房地產開發商和中介的生存和發展條件亦面臨大改變,他們的黃金歲月似乎已隨風而逝。



 

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