2017年10月每月市況分析


租賃同權原來是偽命題

 

大家還記得我們在9月份的專訊報導過廣州市人民政今年6月發佈了一份重頭文件《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》,文件的重點是強調日後將是「租購同權」,市場上不少人都預期廣州樓市(及稍後國內其他大城市)會大變天。

 

經過對方案具體措施的分析,赫然發覺原來「租購同權」是一個偽命題。

 

鳳凰房產是鳳凰網旗下品牌,以對房地產市場進行客觀詳實解讀,為主流華人提供真實客觀、有深度有價值的新聞見稱,以下是它的分析文章《租售同權?別做夢了!房產紅利永遠不屬於無房的你》的節錄:

 

1. 租購同權 別想簡單了

 

過去20多個小時,一則樓市“新聞”被廣泛轉發:廣州出台政策,提出了“租購同權”,被一些自媒體解讀為“將顛覆樓市”,“學位房將大降價”,以及“租房也能上名校”。

 

具體政策如下:

 

賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女,其監護人在本市無自有產權住房,以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的,由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀,具體細則由各區教育行政主管部門制定。(市教育局牽頭)

 

其實,關鍵點在於“同權”被落實到什麼程度。

 

普通讀者的理解是:祇要我租了房子,拿到了租賃証,孩子就可以入讀旁邊的名校;

 

實際情況是:由於學位稀缺,你祇是獲得了申請資格,但能否入讀需要看排隊和積分情況。而租賃家庭歸屬的類別,是靠后的。換句話說,你的孩子獲得了名校的申請權;但對不起,最后十有八九還是落選了,然后被安排到其他學校,甚至是民辦學校。

 

為甚麼會這樣?原因很簡單:資源太稀缺了。那些買了房子N年,給當地政府交了很多稅的人,孩子都未必能入讀理想的學校。換句話說,都是購房者,都還沒有實現100%的“同權”呢!

 

現在讓我們看看在實際申請學位時,是按照怎樣的順序錄取學生的。

 

在這個游戲規則裡,同等條件下“買房家庭”優先於“租房家庭”,“本市戶籍”優先於“非本市戶籍”,“X區戶籍”優先於“其他本市戶籍”。

 

每個學生都採取積分制,其中戶籍人口是按照房產証獲得時間,或者租賃合同生效時間,每個月積1分;非戶籍人口,則按照學生父母在深圳繳納社會保險時間計算積分,選擇養老或醫療保險時間長的險種為積分,每滿1個月積1分。

 

最關鍵的問題是,錄取是按照上面6大類的順序進行的。也就是說,如果你是非戶籍人口、租房居住,你隻能等前面5類孩子選完之後,才能來選擇。也就是說,積分隻在同一學位類型的學生之間進行排序,不同學位類型的學生之間不排序。

 

租購同權必然導致“更多的人”追逐“總量基本不變”的優質資源,其結果必然是優質資源漲價。如果政府扭曲價格,必然產生腐敗。這是市場決定的,無法改變的事實。

 

事實上,在廣州公布的政策原文裡,文件在承諾“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益”的同時,還說“由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀”。這是啥意思,自己體會吧。

 

筆者熱烈支持“租購同權”,這種提法本身就具有重要意義。但關鍵問題是,如何公平公正地落實這種理想。

 

2. 租購同權將影響商品房市場?

 

廣州這個新政策,除非是取消這種積分排名入學的前提條件,即不挂鉤戶口、不挂鉤房子,才算做到真正的租購同權。

 

祇有一個方式,就是完全靠抽簽,不管你是不是有房,有戶口,比如同一個街道的所有居民子女,入學一律抽簽,隨機派位,抽到哪個學校算哪個。

 

但這個很不現實,因為觸及了有產階級和官僚的利益。他們上層階級可不想跟普通老百姓子女享受同等待遇,由各個區教育局去落實,我估計很難執行。

 

如果廣州的政策,最後還是按照積分入學來定的話,對商品房市場影響微乎其微。

 

發展租賃市場,培養大家的租房觀念都去租房住?對中國人來說,真的很難,有房才有家的概念已經深入骨髓了,大多數人還是照樣會想辦法,窮極幾代人去買房。』

 

任志強的評論

 

任志強先生,曾任北京市華遠地產股份有限公司董事長、華遠集團總裁、北京市商業銀行(北京銀行前身)監事、新華人壽保險公司董事;持有中國人民大學法律碩士學位;在房地產及政治範疇是國內著名敢言的評論員,擁有數以千萬計的粉絲。以下是他的文章《租售同權引樓市變天?香港樓市已備好答案》的節錄:

 

租售同權不可能真正落地

 

在中國,房價高企背後另一層原因在於,房屋身上承擔了太多不該由房屋來承擔的附加值,如上學、投資等,這是租房難以實現的。

 

以上學為例,時下很多學區,連有房屋的人都得排隊上學,租房的人如果也可以上學,就會催生更多的問題:

 

1. 催生新的社會沖突問題。因為租售同權背后的根本問題是優質教育供給不足的問題,如果優質教育供給不足這個根問題不解決,連有房屋的人都不一定能上得了學,何以讓租房的人也可以上學,這豈不是加大優質教育供給不足的矛盾嗎?

 

2. 如果租房也可以上學,必然催生學區房租金上漲。而當租金上漲到一定時候,租售比更合理了,買房便成了劃算的投資方式,因此會催生更多的買房投資者,從而進一步助漲房價,而不是降低房價;

 

當租賃用地增加了,必然意味著商品房供地更少了

 

時下熱點城市的土地供應受限,這是共性難題。當租賃用地增加了,必須導致商品房供地更少了,這會加大后期商品房的供求緊張關系,反而助漲房價。

 

比如按照已公布的供地計劃,“十三五”期間,上海計劃新增供應的170萬套住房中,租賃住房佔比達到60%;未來5年北京新增的150萬套住房中,租賃住房50萬套;深圳未來5年計劃供應65萬套住房中,保障性住房達35萬套。

 

討論樓市,多點理性,少點幻想。還記得當年3600萬套保障房的宏偉計劃嗎?當時不少外行也是高喊樓市變天,然後呢,然後就是房價一路高漲至今。

 

政府時下發展租賃房,這是社會的進步,但對於那些幻想租賃房可降房價的人,睜眼看看香港樓市現狀:非商品房供應高達近半,而商品房房價卻漲如虎。』

 



 

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