(原文發表於2024年3月5日)

2024年的我国经济将向何处去？尤其是很多人都关心房地产市场在今年将迎来一个什么样的转变，过往两年我们确实亲眼目睹了我国房地产进入到了冰河期，房子是真难卖。我们看到了开发商在打折出售，我们看到了银行在降首付降利率，甚至今天咱们的贷款利率已经来到了“3时代”，而美国那面的房贷利率高达7%，中美两国的房贷利率已经出现了彻底性的调转，但是房子还不好卖。

尤其是很多人也意识到了一点，说房价上涨的时候由于上涨过快，咱们没有那么多钱，我们很苦恼，说我们买不起房，可是当房价急速下跌之时有些人更苦恼了，谁呢？前几年买了房被套牢的人，我们在各种各样的互联网视频上经常看到很多人叫苦连天，说太后悔了，前几年买了房，200万的房付了60万首付，还了三四年贷款结果现在房价连100万都卖不出去了，而自己又失业降薪被裁员了没有钱还贷，他还面临要不要断供。你说不断供筹不到钱，断供吧房子被司法拍卖了，拍出来的钱还不够还银行贷款，自己还得继续还银行的钱，而且这个信用也完了，所以真的当房价遭遇到巨幅下跌之后，也有很多人在叫苦连天。

甚至哪怕你现在还能还得起贷款或者说你是全款买房，你没有贷款的压力，但实际上过往两年由于房价的下跌，我们几乎每个人每个家庭的资产都是在下降的。有很多人可能没有意识到这一点，好比说你家有一套房子价值300万是前年的时候，今年价值240万跌了两成，这很正常了，今天很多城市房价别说2成，跌5成的都有，那就是相当于说你的总资产在两年之间少了60万，你干什么工作两年能赚60万？

尤其是说实话虽然这些年来我们都抱怨说房价上涨太快，年轻人买不起房，但是至少有一半以上的中国家庭是拥有房屋的，也就是说在过往两年房地产冰河期之时，很多中国家庭的资产事实上是在缩水。而另一方面我们也非常清楚，房地产真的是实体行业，为什么？因为房地产所上下游勾连了多个产业，这两年来房子不好卖了，连带着建筑材料业当然不好了，装修行业不好，设计行业不好，家电行业不好，甚至婚庆行业都不好。没错，以往很多年轻人买房结婚，这两年来房子不好卖大家不敢买房，以至于有的人还推迟婚期，我连婚庆公司都不找了。

是的，房地产火爆之时，很多行业跟着火爆，这两年来房子不好卖，确实很多行业也遭遇到了危机，所以我们确实要探讨一下，2024年甚至说2025年，我们的房地产市场将是一个什么样的走向？我觉得首先第一，我们应当明确一个基本观点，那就是经过了前20年的高速增长和过去两年的冰河期，房价只会上涨不会下降这个迷信大家应当都没有了，我们应当重新理性地来看待房屋了。

房子根本上讲它应当是一个消费品，耐用消费品，既然是消费品，你就不可能指望着它永远上涨而不会下降。此前确实很多人认为房地产是投资品，甚至片面强调房地产的金融属性，而今天我们更要探讨它回归本源，回归它的居住属性了，所以不管未来怎么变化，我觉得至少经过这两年我们应当打破迷信，千万别孤注一掷地去押宝房地产。

而另一方面，也有专家判断说这两年房价有可能会回升，虽然不是急速回升，为什么？主要是从供求关系来看，过往20年由于我国房地产一路高歌猛进，所以诞生了很多大企业，这些大企业都实现了跨越式发展，他们天量的拿地天量的开盘，使得每一年我国都有大量的新盘在开发，房地产供应非常的充足。

可是过往两年由于房地产进入到冰河期，甚至很多头部大企业倒掉了，比如说恒大，恒大以往拿了多少地？很多地方政府都欢迎恒大的地方公司过去拿地，可是恒大现在遭遇的危机大家都清楚了，至少恒大现在连自己烂尾楼的问题都解决不了，它是不可能拿地了，以后这家公司能不能存在都不一定。当然还有多个和恒大类似的公司，也就是说没有大公司去拿地，地方上财政收不上钱，继而也不会有更多的楼盘开发出来，所以有相关专家悲观地说，未来这一两年有可能是我们自90年代以来第一次遭遇到房地产严重的供应不足。

过去几年大家都意识到了，房子不好卖房地产开发公司不去拿地，不开新盘又有很多房地产公司遭遇到了资金链断裂，烂尾楼丛生，能自救就不错了，怎么可能去开发新楼盘？所以这两年真的，我们的新楼盘数量会急剧减少，当然也有人说以往我们开发了那么多，甚至有谣言说今天已经通通开发好的楼盘足够40亿人居住，但即便这样我觉得如果没有新盘供应，是不是就会引发供求关系的变化呢？毕竟很多人买房还是愿意买新房，愿意买最近这两年才开发的，所以如果您在这一两年有购房需求的话，你真的可以去所在城市看一看，看看这两年的新房供应量是不是大幅减少了？

尤其是如果真的买房的人多而供应少的话，有可能使得新房更加的抢手，以至于价格降不下来还要涨上去。另一方面我们也都知道，经济是有周期的，有的年份经济不太好，有的年份经济就会应运而起。过往这几年由于疫情的影响，全球经济都不太好，所以我们身边不断的有人被降薪被裁员，但是经济起起伏伏总归还有会向好那一天，可能在未来这两年我们的经济就会从谷底慢慢爬起，那么当经济发展之后就会有更多的热钱涌入，继而大家又要像前几年那样去寻找投资渠道了。

说实话这两年对普通消费者来讲投资太难了，你看看P2P崩盘了，信托不刚兑了，银行理财都要亏本金了，以至于大家只剩下银行定期存款这一个投资渠道了。当然我们连股票提都不敢提，所以过去三年是我国居民存款增长最快的时期，三四年的时间我们增加了接近60万亿的存款，这是2009到2019年10年间增加的，所以这么海量的资金它会满足于年化只有2%的利息吗？很多人是感觉到现在世道不好，经济下行，所以我没有更好的投资渠道，可是如果经济上行了，一切又欣欣向荣了，那么会不会有很多人拿钱出来再度投房产？毕竟这个巨大的投资惯性是存在的。

过往20年间有很多人真觉得说只要经济稍微好点，房价就会涨上去，那么我投资房产是唯一正确的抉择，所以我觉得大家应当关注一下经济大势，有可能经济复苏之后房产价格也会跟着涨。当然今天制约新房销售的实际上还有一个问题，什么呢？我们的房地产预售制，过往20年间房地产预售制给房地产企业带来了大量的资金，使得他们可以拿着别人的钱去做自己的生意，迎来跨越式发展和天量的利润，但是当然这柄双刃剑最终也把几个头部公司斩落马下了。

当经济上行之时，你拿别人的钱连利息都不用给，迅速的帮你赚得利润，可是当经济下行之时你把钱拿上来了，房子盖一半卖不出去形成烂尾，你这个钱还不上，房子也交不上，整个公司就毁于一旦，以至于今天对于普通的消费者来讲，我们还敢不敢买期房？以往咱买期房的时候我们心中有这样一个考量，我选恒大的没事吧，它是全国最大的房企号称宇宙级房企，它在全国几十个城市都开盘，这么大体量的公司谁倒了它都不会倒？出事了，恒大在全国各地有很多的烂尾楼，所以今天制约新房销售的一个拦路虎就是预售制。

很多消费者不知道这个房地产公司会不会倒闭，如果倒闭了出现了烂尾，我这个钱是不是统统都打了水漂？也有相关业内人士指出，其实我们在推预售制的时候就应当把这个风险给老百姓讲清楚，预售制给你带来很多好处，可以让你提前几年把房地产锁定了。过去20年由于房价一直在上涨，所以你提前两年买，相当于你用一个相对比较低的价格买到了，两年后交房的时候，你现房价格肯定比你买的时候贵，所以你享受到了一些实惠和便利。

但反过来讲，你相当于是拿钱给那个房地产商去开发楼盘，它也是个企业，有企业就要经营，经营过程中就有可能有风险，有了风险就有可能出现问题，出了问题它崩盘了房子烂尾了，这个成本你也要承担。你当然可以去告他，但是他破产了一分没有，你告他也白告，过往这些年我们实行了20年的预售制，可是很多人并不清楚预售制是有风险的，预售制买到的期房和你直接买到的现房它是不一样的，所以我们今天面临一个重要的抉择，就是以后还要不要搞预售制？

如果继续搞预售制，恐怕很多消费者根本就不敢买，因为我们不知道你将来会不会出事，最大的房地产商都出事了，你敢保证你不出事吗？所以我们可能只有两个选择，那就是第一干脆取消预售制。现在已经有人大代表提议了，以后我们房地产干脆就搞现房销售，就跟卖车一样所见即所得，今天交钱明天拿钥匙，后天办房本，这也是检验房地产商实力的时候。你根本就没有自有资金，你拿别人的钱盖房子，凭什么我们要跟你承担风险？

当然还有一种方案就是如果我们要推预售制，那就必须把这个事儿管起来，比如说消费者的钱是不是要进行银行资金监管，就像买卖二手房一样，要根据工程进度来拨款，不能让这个钱被开发商拿走又去买别的地了，帮助他跨越式发展了结果出事了，风险由消费者担。甚至也得跟消费者讲清楚，你要意识到买期房跟投资是一样的，我们过往5年进行了很好的投资者教育，让大家意识到了回报越高风险一定越大，所以今天你到银行去买银行理财，没有赚到钱本金都亏了你赖不上银行，那是你自己非要买的。

同样如果以后我们还要继续保留预售制的话，得让消费者明明白白预售制有可能带来的巨大风险，让消费者自己去选择，总体而言，我们不希望房价像过往那些年那样火箭般的蹿升，使得很多人都望房兴叹，感觉到在大城市再也找不到立足之地。可反过来讲我们也不希望房地产这般的实体经济继续的沉沦下去，毕竟这对我们每个人来讲都是资产的损失。