經濟學1.0，有所謂實體經濟和虛擬經濟的區分。樓價不斷上漲已成為香港特區的病態，是房地產泡沫，多年來房地產增值超過勞動報酬或營業盈餘，香港的總體炒樓收益，近年來持續超過全港380萬受薪階層的全部工資收入或50萬中小微企業的營業盈餘，不論打工或做生意，都不如炒樓。特區政府統計處不可能不知道，公共社會學有所謂量度貧富懸殊的堅尼指數，如果高達0.6或以上，社會不穩，人心浮動，有可能爆發革命。房地產屬虛擬經濟部門，一旦形成滯漲式發展，實體經濟不前而樓價不跌反升，最為危險。

香港有樓階級（不少是終身房奴）和無殼蝸牛（其中30萬是劏籠居民）約為一半，堅尼指數高達0.7，這是境內外敵對勢力成功發動黑暴動亂的社會基礎，今後香港特區往前走，一定要調整政策解決民生問題，一定要讓堅尼指數從速回落，這是港人對特區政府的硬核要求，聲震屋瓦，震耳欲聾。一隻大象在屋內，怎可視而不見？一支高音喇叭在耳畔，怎可聽而不聞？

當前危機重重，特區政府一定要開誠布公，向港人說清楚：將會怎樣解決民生問題？解鎖的關鍵在哪裏？就在房地產的開發模式，唯一的出路是馬上進行土地改革。

西方社會的房地產發展，以美國、歐洲、日本和澳洲為例，是完全市場模式，政府通過稅收來調節，稅收包括房產稅和增值稅，例如德國有樓宇買賣的指導價格，不得超過特定上限水平，租客權力甚大（差不多租購同權），房子不能空置，更是政府調節樓價的殺手鐧；另外有所謂新加坡模式，公屋佔比高達70%；至於香港模式，完全是一種極端，一方面政府控制土地供應；另方面市場有本地居住需求，本地投資需求和海外投資需求，三方同時夾擊。香港銀行體系之內，存款高達15萬億港元，1/3集中在炒樓一族（個人或機構）手上，估計高達5萬，隨時可以釋放出來抬高樓價，本港平均樓價是年工資平均收入的6.5倍，過去18年，累積起來的地產泡沫扭曲了收入分配和財富效應，嚴重影響香港的民生經濟活動模式，主導着消費和投資之間的失序扶擇，買樓炒樓偏好，是社會深層次矛盾的硬核根源，而且是內捲式，不斷扭緊，唯一的解決方法，是徹底的土地改革。

從2004到2012年，基本上主導着土地供應的是勾地政策，特區政府把土地供應的主導權拱手讓與發展商，這是極端的資本壟斷和市場放任，是積極地不干預，全世界絕無僅有。資本主義有其可取之處，亦有其不可救藥的嚴重缺失，從18世紀60年代開始，迄今260年來，從產業資本主義到創新資本主義，從金融資本主義到地產資本主義，直至軍事資本主義，連環緊扣，層層盤剝，在私有制的根本安排下，造成貧者越貧富者越富。過去90年，美國為首的資本主義，出現過2次嚴重的經濟危機，1929年大蕭條，反映產業資本主義剝削工人帶來嚴重後果；2008年次貸危機，反映金融/地產資本主義帶來海嘯式崩盤，波及全球無人倖免。今後，最終或會埋葬資本主義的，是軍事資本主義。何時爆發？無人能夠預知。

以虛擬泡沫為主體的香港房地產發展模式，雖然能夠給企業和個人投資以至政府財政收入帶來短期暫時的好處，但它是極壞的資本主義形態，不但無法改善港人居住條件（納米房）和縮小貧富差距（捱通脹），反而讓港人的居住條件及貧富懸殊益發惡化，現在已成為香港特區經濟發展和社會建設的負累。

中國共產黨成功之處，建國初期是進行土地改革，把農民的積極性解放出來。今天的香港特區，最大的挑戰（沒有之一）是要在一個開放型的國際大都會進行土地改革，是要把居住負擔指數（Living Burden Index) 降低。香港的LBI是3.3，全球第一，絕無僅有，令人驚嚇，瞠目結舌。歐美等發達經濟體的LBI在0.7至1.0之間，特區政府一定要把LBI起碼降低一半。

香港要進行真正意義上嚴格的房屋雙軌制，把市場商品房和公共廉價房區分開來，要推行「新居屋計劃」，今後10年，每年起碼要落成三萬戶，最終要達到公屋佔20%，新舊居屋佔40%，私人樓宇佔40%，不是要把私人樓宇市場縮小，而是要讓公屋和新舊居屋的比例增加到總共60%。

總而言之，香港特區的出路在重建新時代的「新安縣」，換言之，就是要讓深圳經濟特區和香港行政特區融合起來，共同建設一個全球範圍的國際大都會，至於具體方法應該怎樣做，以後再說。港人可以集思廣益，從今天起，聚焦解決問題，執政為民，以人為本，融入灣區，中央引領，認清航路，同向前行，期待下屆特區政府能夠重新出發，在2027年前完全解決劏房和籠屋問題。

上周特區政府財金高層領導到訪劏房籠屋居民時，提出要在2047年前解決籠屋劏房問題，港人期望他只是一時口誤，不是2047，而是2027，因為目前居住在劏房和籠屋的30萬居民，在社會底層掙扎求存，他們來不及等到2047，頂層加害，是人性最大的惡，港人期待真正愛國護港的治港領導三思。