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水無常形
房地產如何以守為攻
汪敦敬
祥益地產總裁
2022年8月26日

當今局面之下,投資要以守為攻!如何守?為何守中要有攻?現在的樓市趨勢已並不是由樓市內的因素去主導,當下根本就是一個亂世,太多外來因素去影響市場,面對亂局,政府的能力和人的質素/態度是一個存亡關鍵,香港近年的公務員和香港人面對艱苦的奮鬥態度已今非昔比了,所以我之前寫的「樓價下跌的四個階段」目的其實是寄語政府好好掌握眼前的時機去轉危為機,也寄語香港人不要再活在意識形態的鬥爭裏面,否則形勢會繼續差下去。

 

「守」的意義是投資要有充分準備好風險,留多一點餘地給自己,但是「攻」是希望大家掌握機會,所謂「買有風險!不買也有風險!」在靜市過去之後,很多人都會覺得損失慘重,2003年沒有買入單位的機會成本損失,其實是遠大於1997年高峰的時候入市所面對的損失的。

 

在這個時勢如何處理置業投資?在不少板塊也租金上升,而在加息下息率仍然誘人下,就租樓人仕來說,現在是一個更佳的上車良機。

 

至於換樓的人亦不需要擔心,換樓是「貴買貴賣,平買平賣」,當你面對自己放賣單位要減價的時候,你只要確定:你買入的單位是否有正比例的減幅就合理了。而沒有打算賣出繼續持有物業的人來說,更加不需要為樓價跌而困擾,現在息口及收租回報率是相若的,相對上是一個低風險的處境,當然地產投資者要考慮是否需要減持投資量去配合新的風險比例。投資物業的決勝因素不是全在買入的時機,還有是「甚麼時間賣出」。

 

眼前樓價跌的時光不會很悠長的。掌握不到的風險是時勢上的改變,例如外國針對香港的抵制、以及政府的管治和人心的過份悲觀。不過,政府的管治可以由差變好,人心亦可以由悲觀變做樂觀的,效率亦可以由慢變快,我們不應定位。當下政府似乎有心推動建屋的效率增強,亦見到有一班人用一些道德高地去繼續拖延發展的,作為市民或是評論員,我不覺得這些拖延供應的道理是真理,甚至我覺得部份是歪理,不應該再繼續。

 

而需要現在放樓的人,我想給予忠告,放樓有兩個關鍵,第一個關鍵就是放樓者要在事實上做功課,弄清楚自己放樓的處境,所謂賣不出樓,即是和其他樓盤的競爭輸了。另一方面,找一個好的地產代理非常重要,現在市場上大部份地產代理都沒有能力「開單」,是「食白果」的,必須要揀有心負責任的代理!

 

 
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