三年前,我對樓市的評估是「價升量跌」,半年前我對樓價的評估是「先跌後升」,到了最近不少人再問我,由現在起的未來一年樓價走勢如何?我答案是:「先升後穩」,「穩」意思是後段出現打橫及微調。我是根據剛變化的數據作出這結論的。
以屯門區的二手住宅放盤量為例,6月200萬或以下的是45個,7月21日是25個!
而250萬或以下6月的放盤量是259個,7月21日是200個!
放盤量愈來愈少?但我們看看屯門區的二手住宅總放盤量,3月1日是1965,6月是1660個,7月1日是1610,放盤量到了那時已突然放緩急降了,到了7月21日是1652個!總樓盤量更在回升,是多年樓市辣招政策下的首次!顯然略為放鬆換樓部份包括按揭,令「物業鏈」重續,因為多了業主放盤!總樓盤量上升,而250萬的樓盤量仍然下跌,是代表了樓價應會上升一段時間!我認為樓價在未來半年仍會上升10%左右,在這段時間內,細單位升幅會多於三房,是細單位業主換樓的黃金時刻,在屯門及天水圍區,很多細單位業主只要賣出單位再補數十萬已經可以換到三房了,放盤量將會更多!從而累積更多的二手供應!於是供求定律就可以發揮到簡單的效應,我認為明年年頭左右,樓價將出現橫行,因為到時應該開始儲到足夠阻礙價格上升的樓盤量了!當然以上只是剛出現的數據,數據持續才能成到趨勢!我以上的判斷才會兌現!
如此,短期內的樓價仍然會升!本文的結論只是在宏觀上放盤量有機會增加,從而看到穩定的時刻!
很多人誤以為供應一定要靠一手樓花,其實香港已經是一個成熟的城市,140萬個可售單位,如果擁有放盤誘因能夠產生的話,單是二手放盤量已能提供到足夠供應給樓市辣招抑壓下的置業需求。
最後,我想提醒各位在明年樓市未開始打橫調整前,相信300萬以下的私樓已經絕跡了。