今天在全球大通脹，背景的預期之下，很多中國人把買房，當作了抵禦通脹的手段之一，甚至前些日子，財經大佬王石的一篇微博，一石激起千層浪，各種各樣的房產中介發瘋了一樣，把這個微博傳遍朋友圈，告訴給他的客戶，大家看到了吧，王石大佬人家都發話了，全球大通脹是肯定的了，房價肯定會上漲，你要有錢的話趕快出手。

是的，不光是王石的微博，過去幾個月以來，我國的一線城市北上廣深，這個房價簡直漲瘋了，很多地方買新房都得搖號了，不光一線城市，二三線城市也是應聲而動，很多城市在過去短短幾個月，房價就飆升了10%、20%之多，是的，幾乎所有的中國人都覺得，房價是不會跌的，所以買房是抵禦通脹的好方法，然而很多人也疑惑，日本人為什麼不買房，尤其是在大家研究了，日本的房產政策之後，大家知道嗎？在我國買房，你好歹得掏個30%的首付，像北京這樣的大城市，一套房產動輒500萬1000萬，你光首付就得一兩百萬，那都得靠年輕人的6個錢包來湊。

可是日本購房首付，是非常非常低的，如果你工作很好，有一定年限在大企業服務，甚至有可能你可以零首付，不單首付低，日本利率更是低，最近幾個月一方面，由於房地產市場太火爆了，另一方面各家銀行，又有三條紅線的規定，所以很多銀行，都在不斷調整自己的利率，以往那個所謂七折早就沒有了，現在很多地方平均購房利率，都已經超過5%了，比經營貸款都要高了，甚至有很多人寧願去經營貸，借點錢套出現來然後去買房，這樣比按揭貸款還要低。

而日本呢？日本的購房貸款利率，低到嚇人，連1%都沒有，這簡直相當於銀行白送錢給你花，是的，雖然今天很多人要去買房，但是在中國買房的成本，真的是很高的，巨額的首付，你從銀行貸的大量的款，每個月要還很多很多錢的，尤其是在前幾年，你的月供大部分是利息，然而這麼艱難的購房環境，很多人趨之若鶩，而日本買房太輕鬆了，你在一個好企業上班，你連首付都不用掏，每年的利息低到驚人，你的還款大部分就是你的借款，你幾乎沒讓銀行賺到你什麼錢，然而幾乎沒什麼人買房，這不太奇怪了嗎？

很多人說這是因為，日本年輕人壓力大，工作累，也沒有太多的積蓄，所以日本人現在晚婚晚育，相當部分的人口根本就不結婚，40多歲還單著的人一大把，沒結婚就沒考慮買房的事，說實話今天中國年輕人的，壓力就不大嗎？今天中國人就不晚婚晚育嗎？

今天我國各城市加起來，有上億的空巢青年，不戀愛、不結婚、不生孩子，可是為什麼中國人還買房呢，原因很簡單，這就是因為中日兩國老百姓，對房產未來價值的預期嚴重不同，其實我們都不用去看日本的房產，我們就仔細看看，我國國內的房地產市場，大家就清楚明了了，今天買房是個大概念，但實際上在房地產市場中，你至少有4種房可以買，然而不是每一種都上漲，最簡單的就是居民普通住宅，70年產權，民水、民電，我們大部分人買的都是這種房子。

除此之外還有三種，第一種叫寫字樓，寫字間你也可以買的，買完之後你可以自己搞個小公司辦公，也可以租給別人，往往這種寫字樓，都處於城市的黃金位置，有的甚至就在cbd，號稱五星級寫字樓，有錢了，你也可以整層的買，沒錢了，你也可以分割，買一兩個單位。

第二種叫商舖，有的是獨體的建築，有的是民用住宅的一層二層，商舖有的40年產權，有的70年產權，但是用水用電都按商用，稍微價格要高一點，商舖很多人也是很願意買的，倒退10年經常有人說，一鋪養三代，什麼意思，你有錢買了一個商舖，以後你你兒子你孫子，你們家這三代靠收租子，就可以過得非常好了，除了寫字樓和商舖之外，我們還有一種奇葩的產品叫做公寓，公寓表面上看起來，跟住宅沒有兩樣，也是大高層，也有小區，也有物業服務，但是你們的土地性質不一樣，你是70年產權，公寓是40年產權，說實話沒有人擔心說，40年後70年後，你要再交什麼土地出讓金，各地政府早就明確了，以後不需要有這個擔心，然而公寓和住宅，今天就是冰火兩重天。

好了，目前在我國市場，你至少可以買到這4種房地產類產品，當然還有什麼小產權、使用權、軍產，我們就不討論了，那麼是不是這4類產品，都一直只會漲不會跌呢？當然不是了，過去20年，很多中國老百姓都有一個迷思，那就是只要是房產就一定會上漲，房地產價格它就不會回落，甚至還有人跟你講，說買房產的時候最重要的是什麼，Location位置，位置決定你這個房產的價格，似乎你在城市的黃金位置，擁有一個房產，它就永遠只會上漲不會下跌，然而是這樣嗎？當然不是了。

今天除了住宅類產品之外，很多城市的後三類產品，價格嚴重下跌了，咱都不說別的小城市，就說北京，北京寫字樓的價格和住宅價格，倒掛已經很長時間了，倒退10年如果你和你的朋友，用同樣的價格一個人買了住宅，一個人買了寫字樓，那麼10年之後這兩處房產的價格，真的一個在天上一個在地下，商舖也是這樣，倒退10年一鋪養三代，一個居民小區，好比說一樓二樓是公建，三樓及以上是住宅，那麼正常的開盤價格應當是這樣，住宅好比說賣1萬，商舖恐怕會得賣3萬，原因很簡單大家都有心理預期，我買公建是為了做生意的，我開個超市也好，我開個飯店也好，我租出去也好，我這個使用價值，是遠高於普通住宅的，所以我這個價格比住宅，高個兩三倍那太正常了。

然而過了10年您再看，很多地方都出現了，商舖和住宅的倒掛，同一棟樓公建的價格，都賣不過住宅了，不光老小區是這樣，很多新建小區都出現了這樣的問題，甚至有的那種新建小區，三樓以上住宅全部賣光，而一樓二樓的公建，你打了兩三年廣告還是無人問津，更可憐的是公寓，你說公寓房和住宅房，它除了這個土地性質不一樣之外，它有什麼區別嗎，甚至有很多地方開發商，絞盡腦汁跟政府商量，把自己的土地性質都改了，你也是70年了，你用的也是民水民電了，但是你就是公寓，然而就是因為這簡簡單單的兩個字，這個價格比同類型的住宅，就要低得多得多。

以至於經常在有的城市，同樣的兩個樓盤位置都在一起，建築水平也差不多，住宅能賣3萬一平，公寓只能賣15000一平，跟位置有關嗎，跟建築品質有關嗎？跟居住環境有關嗎？價格完全跟這些都無關，為什麼會這樣原因只有一個，那就是恐怕決定房產價值的，跟任何其他都無關，只跟一個事兒有關，什麼呢？預期。

很多購房人，人家是身經百戰的，知道房地產怎麼能漲怎麼能跌，就說兩個相鄰的住宅和公寓產品，在買房的時候，你可能有過這樣的考慮，你看公寓產品這跟住宅隔著一條街，建築品質一樣，價格便宜一半，我為什麼不買公寓產品呢？

可是有經驗的人就會指點你說，你今天雖然多花了一倍的價格買住宅，可是5年之後10年之後，你住宅的價格會不斷的上升，哪怕每年漲百分之十、七八年後，你這個價格就翻一番了，然而公寓價格不會上漲，你雖然買的時候沒花太多錢，可是10年後它的價格，可能跟你買的時候一樣，你等於把你買房這個錢的機會成本，通通喪失掉了，可能因為落戶的原因，可能因為學區的原因，可能因為40年產權的原因，可能因為首付高貸款期限短的原因，也可能因為有的公寓，是商用水商用電的原因，總之過往的經驗告訴很多購房者，你買公寓價格漲不上去。

同樣你買公建，買寫字樓，不單價格不漲，說不定還要下跌，那麼還會有人去買這些產品嗎，即便有數量也會變得非常少，一方面大量的資金去追捧住宅產品，所以住宅產品是良性循環，價格不斷提升，哪怕二手房都能賣個很好的價格。

而另一方面越來越少的人，去青睞寫字樓、公寓、公建，所以能接盤的人少了，這個價格可不就上不去，然後就惡性循環，房主不斷降價，最終大家統一了共識，這三類產品不能投資，投資之後你價格也漲不上來，甚至有的地方由於價格下跌，都出現了負資產的情況，有人甚至要在網上免費送房，為什麼免費送房，人家說不是說這房子真的白給你，是因為我這個房子有大量的貸款，你把我這房子接過去之後，這個貸款得你還才行，即便這樣我也把首付全虧光了。

是的，不用去看日本，看看我國房地產市場大家就清楚了，真不是房產永遠上升，真不是位置是關鍵，寫字樓的市場，公寓的市場，公建的市場現在基本上，就跟日本一樣，因為老百姓看不到上漲的預期，因為投資這類房產，沒有增值的可能，所以誰會花大把的錢，去買這一類產品，於是惡性循環之下，這一類產品的價值就進一步下跌了。

日本不也是這樣嗎，幾十年前的房產泡沫破裂之後，很多房子價格腰斬，再也漲不回當年那個狀態了，所以慢慢的日本人形成了一個共識，那就是房價基本上不會再上漲了，漲也是非常溫和的，非常有限的，甚至比銀行利息1%還要低還要慢，那麼既然是這個預期，買房不會讓你的資產增值，又為什麼會有那麼多人去投資房產呢？

於是日本樓市也進入到這樣一個循環，越來越多的人認為房價不會上漲，房產不會增值，所以我沒有必要投資房產，於是投資的人少了，接盤的人少了，房價就進一步下挫，最終演化成大量日本青年人，不願意買房，結婚了我租個房也蠻好，所以歸根到底支撐中國房地產，不斷上漲的唯一動力是什麼，就是上漲的預期。

文章來源:照理拍案