改變中原發展的兩則往事

中原往事並不如煙

4月中旬，老闆王文彥先生為《東周刊》做了一個人物專訪，話題遍及中原（中國）在國內的強敵鏈家、中原集團的上市、他離返中原董事會的原因、他如何看待中原地產和怡居地產、他和施永青的離離合合、「無為而治」，以及他對當前樓市的的看法等等，內容異常豐富，最終要分兩期8全版刊登。

上集的某些內容之前從未公開發表，特節錄於此以饗本專訊讀者。文內的「記」為記者，「王」為王文彥：

記：您於九二年因何原因離開中原？今次是甚麼原因驅使您重返中原？

王：1990年初，中原地產（香港）發生大兵變，董事會內的10名董事走了6名，都是最核心營業部的高管，他們帶同下轄眾多精兵猛將一起出走另立山頭──歷山地產，要和中原地產唱對台戲，剩下4名分別是我、施永青、我前妻和黃偉雄（香港住宅部最高主管），黃是唯一未出走的打工董事。施永青向我提議，每人從各自持有的50%中原地產股份中分別各賣5%給黃作為對黃忠心的獎勵。惟恐我不肯出售有關股份，施永青對我說：「老闆不應依靠股份來控制公司，應該以德服人！」施別的本事不怎樣，但對我好勝自負的性格倒拿捏得十分到位，加上走了的6名董事，大部份都是我的嫡系大將，內心的失望和創傷既深且大，令我久久不能釋懷，同時亦令我失去平日深具的理性判斷，明知黃偉雄是施永青親信，我最終還是著鬼迷地聽從施的提議，將5%中原股份以2倍P.E超平價賣了給黃，中原自此就由王、施各佔50%股份變成王、施各佔45%及黃佔10%的局面。黃偉雄成為中原地產10%股東後不久，施、黃就事無大小聯手架空了我的應有權力。徒具虛銜，真失實權，在這種環境下工作不是我的本性，我最終在1992年初被逼辭職，離開親手創立的中原。

施永青大義凜然地遊說我「老闆不應依靠股份來控制公司，應該以德服人」，但他就依靠黃偉雄那10%股份的支持，以55%股份驅逐了我這個45%股份股東和一起創辦中原的老戰友，由1992年初獨攬大權至今。期間我屢次要求出任董事會非執行董事，他都一口拒絕。出售（還要超平價）5%給施永青親信黃偉雄，許多朋友都批評我做了平生最蠢的事。一般人不會公開自揭做大蠢事的瘡疤，尤其我這個自詡諳政治、熟歷史的人，實在太無地自容，但我此刻還是做了，為的是以此警誡不知人生險惡的年青人，千萬別重蹈我的覆轍。

最近兩三年，中原（中國）在國內正面對一個前所未有的強敵，就是鏈家。對手勢頭強勁，在全國各地（特別是第一線大城市，深圳暫時例外）都以優勢兵力狙擊中原各地主力部隊，無論是分行數目、員工人數、成交市佔率，以至品牌、形象都遠超中原（中國），而中原（中國）一時之間並未有良好的對抗策略，處於挨打狀況。正因為現時內地中介市場競爭形勢劇變，大敵當前，以及爭取上市以籌集所需資金，中原地產董事局內的理性、務實及有改革意識的董事自去年9月底起克服了過去十多年力阻我入局的有重大既得利益、保守因循及不懂顧全大局的部份當權派的阻撓，邀請我重返公司擔任董事一職。際此中原面臨生死存亡的險境，過往個人的恩怨已不重要，都應拋開，向前看，我於是接受了這個遲來的邀請。

記：您與施永青相識於微時，並於1978年攜手創辦中原地產，請問您如何形容與施永青的關係？

王：不僅相識於微時，彼此是九龍新法書院的中學同學，還有許多共同點：從F.1至F.4那幾年，他住觀塘，我住九龍城，每天放學，他都陪我從太子道的學校步行半小時到九龍城，然後乘巴士回觀塘。路上大家談的盡是國家大事，特別是中共、毛澤東、文化大革命；年青時候，大家都左傾、熱血及充滿政治理想；至今，都熱衷於政治，喜歡公開評論時弊及舞文弄墨；從商，但不汲汲於金錢財富；人生價值觀有不少雷同，都不喜將個人財富傳之兒女，而是回饋社會。有這麼多共同點的要好中學同學，本應終身為友，但現實卻是攜手創辦了中原14年，讓中原成為香港的地產代理界一哥後，出現我被變相驅逐出中原最高領導層，自此反目成仇的結局。市場上許多人視我倆為歡喜冤家，我則視之為人可共貧窮，不可共富貴，更不可共權力的範例。

今年的樓市

《東周刊》為王生所做的人物專訪，由於篇幅所限，有關本港今年樓市的訪問，被逼割愛。現特將之補錄於此。文內的「記」為記者，「王」為王文彥：

記：您早前形容現時買樓等於「揼錢入鹹水海」，認為租好過買。您現時仍維持此看法嗎？是否無論買細價樓還是豪宅也是「揼錢入鹹水海」？

王：我說買樓等於「揼錢入鹹水海」及「租好過買」，已經是一年前左右的事。

經濟有循環周期，樓市亦然，衰退、蕭條、復甦、繁榮，周而復始，循環不息。樓市周期的衰退、蕭條，兩個階段構成下跌浪，一般歷時三、四年以上；復甦、繁榮，兩個階段構成上升浪，一般歷時五、六年以上。

在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！在樓市周期中，最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂（繁榮期的頂峰）買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升3、4倍（1985年至1997年那個上升浪升幅特別厲害，竟然高達十四、五倍）；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%（1997年至2003年的下跌浪，跌幅高達67%）。我們此刻最重要的，是首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，我當時判斷它是處於繁榮期的尾聲甚至已經進入衰退期。於高峰之顛買，豈不是鐵定會損失40%以上？所以我有上述說法。

現在回過頭去看，樓市於去年七八月已見頂，開始轉勢回落。別看整體樓價已跌10至15%，其實下跌浪才剛開始，見底回升的日子依然遙不可及，此刻依然是租好過買。

細價樓和豪宅，哪種物業的跌幅比較大？不少評論員認為豪宅供應少，抗跌能力較強，跌幅應該較小。我個人不大認同這種看法，在過往十多年，豪宅實在炒作得過份，呎價動輒由三四萬元至超逾10萬元，升得高就會跌得重，豪宅日後的跌幅會大於細價樓。

記：您如何看2016年樓市走勢？

王：從兌歐羅、澳元及加元3隻國際主要貨幣來看，美元在過去3年平均升值27.5%。由於港元與美元掛鈎，港元同期的升值大抵亦差不多高達27.5%。換言之，外來投資者購買香港物業現在較二、三年前要多付差不多三成的錢。強港元對本港的樓價、出口、旅遊業及零售業不利，最終對香港的整體經濟不利。

過往利好樓市的因素目前幾乎消失殆盡，連最後及最堅強的高樓價堡壘如低息及住宅單位供不應求，在美國已啟動加息周期及梁振英政府加快搶地推地的情況下亦告失守或即將失守，樓價調頭回落、打破祇升不跌的神話的日子已經來臨；利淡樓價的因素愈湧愈多，特別是令人擔憂的國內經濟困難，在香港經濟最受國內經濟影響的情況下，2016年本港樓價將是易跌難升，繼續下調。