中港人人為樓瘋(1)

中港樓市近期都似陷入瘋狂，且將兩地一些樓市／投資評論員的看法節錄於此，與大家分享。兩地樓瘋的因素，有異有同，但出奇地發現，竟然是大同小異。

評論員A說：

「中國社會的安危現已經被房地產市場嚴重綁架了，中國樓市的非理性程度日益高漲，內地房價在中介機構傳銷式的推動下，一天一價，從而持幣觀望的民眾徹底被誘惑了進來，讓很多開發商解套了；但銀行作為按揭槓桿的提供方，不但沒有懸崖勒馬，反而推動中國房地產泡沫愈變愈大。」

「民眾財富配置愈來愈畸形，從全民炒股轉入全民炒房，瘋狂程度與去年股市5,000點時的狀態並無二致；如若再不重視改革和繼續放縱房價暴漲，房價調整也不是沒有可能，一旦出現像去年股市的調整，其災難程度遠大於股災。與去年股市5,000點的相似之處都是用高槓桿驅動的，而樓市的槓桿率普遍在5倍左右，遠高於股市；一旦房價出現調整很多人前半輩子的財富就會被洗劫，而且中國的房地產按揭貸款是無限連帶責任，缺乏個人信用破產制度，從而房價一旦大幅調整，很多人後半輩子的財富和下一代的財富都會被綁架進來，其影響和危害異常深遠。」

「（中央）決策層一再引導資金進入實體經濟，貨幣政策多次定向放鬆，從目前的效果來看，央行放出來的流動性幾乎都被房地產捲走。中國的房價在這16年間普遍出現了10倍的漲幅，尤其是一線城市漲幅更加驚人，中國的房地產從中國經濟的支柱產業變成了貨幣蓄水池，嚴重扭曲了產業結構和錯誤引導了資產價格，目前中國的房地產泡沫異常嚴重。」

「很多地方的房價已經嚴重超越了理性的承受範圍，真實的剛需和上班族根本買不起房了，房價收入比已經到了舉世罕見的程度。

據國際貨幣基金組織（IMF）最新發布的《全球房價觀察報告》（Global Housing Watch Report）顯示，2016年上半年全球各大城市的房價收入比，深圳以38.36位居第一，成為全球最苦逼的城市。

除此之外，排名前十的城市中有5個在中國：香港以34.95位居第4；北京以33.32位居第5；上海以30.91位居第6；廣州以25.85位居第10。很顯然，國內很多城市的房價已經遠遠超出了居民的購買能力，而支撐現在高房價的大部分因素是投資需求和央行釋放的流動性。」

評論員B說：

「內地樓市近月以來一路狂飆，初始於深圳等大城市，後擴展至幾乎全國範圍，存在泡沫已經是不爭的事實。國慶日假期，十多個城市重新啟動限購令，成效如何還待觀察。」

『在缺乏經濟增長動力的情況下，樓市一枝獨秀對於經濟健康和國民的承擔能力來說，都是不利因素；但礙於稅制的安排，土地與房地產業的稅收毋須上繳中央，而且已經成為很多城市財政收入的主要來源，所以對於樓市熾熱，地方政府趨之若鶩。這一輪全國多個城市「突然」集中在短時間內推出限購令，應該是中央的命令。不過，限購令的內容則還是由各城市根據實際情況而訂定細則。』

『十多個重新啟動限購令的城市，共同點是「限外寬內」，境外人士祇能擁有一套房產，沒有該城市戶口的外地人，必須提供繳納個人所得稅一年的證明。至於本市戶籍人口，珠海市祇對擁有3套以上房產的作出限購；武漢市對戶籍人口擁有2套以上還可以買第三套，但如果前2套還沒有還清貸款，首付金額便提高到100萬元。

限購不祇在房產數量，還在貸款比例上限制，例如第二套的首付要提高等等，同時嚴格執行首付必須是「真金白銀」，不能以別的方式取得貸款。可是，市場的造假方式五花八門，一個低收入人士原本無法通過貸款信用保證，但整套假賬和手續要求，兩三千元便可以有齊全套造假服務。

限購令的另外一個特點是，祇限核心市區，對於郊區仍然是任意購買，這就是從中央要求去庫存的精神中體現出來的。其實，樓市狂飆，市區地段能賣的都已沽清，中央的意思是希望把購買力推向三四線城市，但目前內地城市範圍超大，肥水不流別人田，各城市都希望把購買力轉向郊區市鎮，那麼，稅收還留在本市。限購令對於城市政府來說，實是無奈之舉。

更無奈的是國民，在缺乏投資工具的情況下，樓市成為唯一選擇，不但為了本身一代人着想，新一輪的投資，幾乎都是為了下一代。跟全球發達城市的趨勢一樣，年輕一代已經無法複製上一代的成功經驗，即使依靠教育改變命運，無論從小城市往大城市就業打拚，還是憑知識找到較理想的職業，但樓價已經上升到他們無法承擔的地步；家長為孩子買房，已經從過去給結婚的孩子買新居，發展到為仍在就讀的孩子未雨綢繆，基本上是孩子在那個大城市讀大學，家長已經為他們先購置物業，令他們無後顧之憂。這個購房的需求，已經成為「半剛需」。』

評論員C說：

『大陸這地方認真無奇不有。當你以為香港地人人為樓狂，幾百萬元買一個連雙人床也放不下的劏房，還要隨時供足一世之際，原來還未夠瘋狂。國內鄰居原來早已將為樓狂的演繹推至另一層次，教世人如何為買樓假離婚，我想如果我用獨有的「中國式離婚」來形容這種現象，也不過分吧！按正常邏輯，離婚都是帶着傷感的，但過去一年的「中國式離婚」很多卻是happily divorced。

為免有讀者不明白何以離婚為買樓，簡單交代背景。為遏炒風，大陸早年推出限購令，限制家庭祇能買一套房（即香港的一個單位）；不過，為了追逐樓市炒風，國內鄰居「鑽空子」的慣常思維模式自然傾巢而出，甚至想出假離婚，多買一個單位，然後再「堅重婚」。南京地區的離婚率由去年至今便升了一倍。』

『大陸樓市，反反覆覆，怎也壓不住，在經歷早兩三年前的「被沉寂」後，去年開始又再活躍狂升，香港還可說地少人多，永遠看似供不應求，但大陸地大物博，卻也炒得水深火熱，歸根究柢是經濟放緩，但貨幣寬鬆卻令資金過剩沒出路，於是齊齊入市炒樓。我的經常跑大陸、考察不同地區房地產走勢的CEO朋友認為大陸樓市早已在爆煲邊緣徘徊。』

「當大陸經濟也慢慢和香港一樣，走上一條祇有金融及地產炒賣之途，絕非好事。當然大陸經濟結構及產業面比香港複雜而且廣闊得多，但是當一個地方的人祇一窩蜂透過炒賣來致富時，這無疑會窒礙很多其他行業的發展及創新。現在甚至出現為買樓置婚姻道德倫常於一旁而不顧，我祇能說句情何以堪！」