不看樓就買，是近期樓市常態

近月二手住宅樓價連環破頂，導致準買家擬加速入市，但二手業主惜售，令市場上放盤量銳減。根據《信報》一項統計，市區5個二手指標屋苑，5月共有1,057個放售盤，當中祇有83伙屬於可隨時看樓的鎖匙盤（即交吉單位），佔總放盤單位數目僅約7.9%。其他統計稍加整理後見下表：

市區5大指標屋苑放盤情況

5大指標屋苑在2010年曾蔭權實施辣招遏抑樓市前，放盤量一般為屋苑住宅單位總數目的5%至10%，取其平均7.5%，分別可得海怡半島736個、太古城952個、黃埔花園783個、美孚新邨986個及淘大花園367個，而今年5月放盤量則分別252個、320個、140個、250個及95個。相較之下，後者的放盤量大幅減少六、七成。

5月放盤量佔屋苑住宅單位總數的比率，海怡半島、太古城、黃埔花園、美孚新邨及淘大花園分別為2.6%、2.5%、1.3%、1.9%及1.9%，由1.3%至2.6%，比率低得很！

放盤量的稀少令業主對樓市後市更樂觀，叫價更進取，5大指標屋苑不計美孚新邨，分別有50%至80%業主叫價高於市價3%至15%，平均高約10%。

鎖匙盤的數量，5大指標屋苑由2伙至38伙，平均約17伙；無論是放盤量還是鎖匙盤數量，淘大花園都是5個屋苑中最少，分別僅得95個及2個。95個與2個有甚麼相連關係？那意味著，在淘大花園看樓，祇有2.1%的出售單位是交吉的，可隨時看樓；淘大花園在4月錄得的22宗成交中，有7宗（32%）是連租約出售的，單位有租客居住，買家沒看樓就購入了。

說的雖祇是淘大花園，但大抵是5大屋苑的縮影，甚至是全港所有較具規模及較熱銷屋苑的縮影。

一個住宅單位，現時動輒要價500萬元以上，每月供款佔家庭收入50%以上，供足二、三十年，對許多人來說，是人生最大的一個投資，竟然可以在不完全了解所購對象的實況下就貿然冒險買入！

專欄作家林日彥對這種怪異現象大惑不解，不無嘲諷地說：「香港人十分有趣，很多人在買樓時的果斷迅速竟然快過買棵菜！講緊買間屋是幾百萬甚至千萬元以上，是大家耗盡畢生積蓄甚或需要背負債務30年，才可以買到的資產；同時，這些人為旅行買機票及訂酒店時，卻是格價格到暈，兼且可以整張巨細無遺的spread sheet羅列每項比較，隨時弄上一星期也不心息。」

這現象反映著甚麼？反映了搶購者的恐懼、貪婪、絕望、無知或瘋狂，五種元素，必居其一，或兼而有之。

現任及前任財經、房地產高官的預警

財政司司長陳茂波6月5日出席立法會財經事務委員會，簡報香港整體經濟最新狀況，他指出，今年4月的整體樓價較1997年高峰時高出89%，今年首季按揭供款相對住戶收入比例亦進一步上升至66%，顯著高於1997年至2016年的長期平均數45%，反映樓價超出一般市民的負擔能力。他又提到短期樓宇落成量仍然偏緊，加上市場預期本港利率短期內上升壓力不大，住宅物業市場在過去幾個月再度活躍起來，今年4月及5月的住宅成交，比較首季急升45%，至平均每月6,400宗，而4月的樓價按月升幅達2.1%，今年首4個月已經累計上升6.5%，5月的住宅成交仍然活躍，樓價進一步上升。

陳茂波表明，現階段不適宜放寬任何措施協助市民上樓，否則會「火上加油」，被人以為政府助長樓市。他強調美國未來息口祇會向上，加上未來5年私人住宅單位的平均落成量比過去5年的平均數增加約70%，供求偏緊的情況將大為改善，對樓市構成壓力。不過，他強調利率祇升不跌，對樓市風險相當高，呼籲市民置業要再三思量，衡量供款能力及風險。

1997年高峰期是樓市上一個上升浪的浪頂，那時樓價的偏高是空前的，現時樓價竟然已是它的1.89倍；按揭供款相對於住戶收入比例其實就是供樓負擔比率，現時的比率66%，而1997年至2016年的平均不外45%，這個上升，正如陳茂波所言，反映樓價超出一般市民的負擔能力。陳茂波已是口下留情，要將收入的66%拿來供樓，才可有一個勉強過得去的棲身之所，樓價不是普通地超出一般市民的負擔能力，而是嚴重地超出一般市民的負擔能力。

2008年以來，刺激樓價上升的最主要2個因素是利率長期空前偏低（幾近於零）及住宅單位嚴重地供不應求。陳茂波強調這2個因素已顯著以至徹底地改變，委婉地暗示，樓價不再是牢不可跌，而是不牢可跌。

兩個金融風暴癥結未解，再來可以很厲害

在房委會6月2日舉行的周年特別公開會議上，主席兼房屋局局長張炳良指出：樓價近幾個月升幅顯著，但在政府推出多項印花稅後，首季的短期轉售宗數僅佔整體交易宗數的0.7%，非本地個人或公司的僅佔1.5%，94%買家則為首次置業的香港永久性居民；樓市仍亢奮及熾熱，樓價與市民購買力脫節，今年首季的置業負擔比率為66.1%，較去年第四季的63.9%高。而過去近20年，該比例平均值祇有約45%；一旦利率增加2至3%，該比率會升至80%；美國已開始加息，同時本地私人單位供應持續增加，情況令人憂慮。

張炳良對樓市的看法，與陳茂波的如出一轍，都是以相同樓市和經濟數據勸戒市民別於此刻入市。他特別談到加息對置業負擔比率的影響（利率增加二、三厘，則比率會由66.1%增至80%）。

張炳良透露非本地個人或公司在今年首季的整體交易宗數僅佔1.5%，94%買家為首次置業的香港永久居民，這是怵目驚心的數據。那意味著，近期入市的幾乎全是首置香港市民，萬一樓市逆轉而樓價大跌，首當其衝的就是這些於高峰接火棒的年輕首置者。

曾被冠以「金融沙皇」稱號的金管局前總裁任志剛指出，引起亞洲金融風暴及全球金融危機的兩個癥結問題尚存，其一是金融機構祇著眼本身利益的投機炒賣文化不改，而非服務實體經濟；其二是金融全球化方面，特別是環球量化寬鬆措施令流動資金大量增加，潛在風險巨大。

任志剛又指出，過去幾乎每10年（1997、2007年）就發生金融風暴，「不希望2017、2018年又一次」。他自言並非迷信的人，但認為再出現金融風暴的可能性是有的，例如美國於金融風暴後推出的監管措施，美國總統特朗普甫上場便揚言要檢討（有部份甚至全部推翻之意），恐怕在不久將來會帶來危機，「若再有風暴，（規模）可以大過以前很多，可以很厲害」，可能就是源於華爾街運作模式的金融體系。

任志剛是從另一個角度間接告誡市民對樓市的逆轉要小心。

三位現任及前任財經或房地產高官所言，是口術還是父母心之言，大家以平常心思量一下吧。