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功。德。言

全面撤辣是否明智?(1)

 

王文彥

怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2024年5月25日

 

 

在《財政預算案會全面撤嗎?(3)》,我估計陳茂波在今次的財政預算案,不會納入全撤辣招的條文。結果怎樣,出乎我的意料之外,預算案第43段明確全面撤辣:

 

「我們一直密切留意住宅物業市場的情況。經審慎考慮當前的整體情況後,我們決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施,即由今天起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。我們認為在當前的經濟及市場情況下,有關措施已無需要。」

 

為甚麼陳茂波會選擇全撤?我認為有下述原因:

 

1. 政府在2010年起推出各項「辣招」,意在遏抑短炒活動。今年1月私宅樓價指數連跌9個月,樓市交投仍較去年疲弱,政府高層認為樓市現已較當年炒風熾熱及供求失衡情況有巨大改變;整體住宅樓價近期續跌,較2021年9月高峰跌23%;

 

2. 公佈預算案後,陳茂波在記者會解釋,未來住宅供應水平較高,已達供求平衡,適合容許市場自行調節,相信撤辣有助穩定市場信心,引導市場作合適期望;他預期「撤辣」後住宅交投量增加,穩定樓市後,發展商需要土地儲備建屋,將帶動賣地收入上升,讓政府回復收支平衡;政府預測來年賣地收入將大升七成。

 

3. 陳茂波說話很有語言藝術,講得恰當地樂觀,他其實是說未來住宅一手新盤供應量空前多(房屋局公佈未來三、四年一手私樓潛在供應量約109,000個),交投量長期下跌令用家及投資者對樓市信心盡失,現時全撤,用家及投資者大舉及長期入市從而刺激樓價上升的機會很微。來到這裏,他的看法不無道理,可以成立,但全撤的其他種種好處,有待時間驗証;

 

李家超在202310月的施政報告宣佈,未來5年公營房屋建量172,000個,未來5年提供可興建約80,000個私營房屋單位的土地。考慮到香港目前經濟疲弱,需求大減,未來的土地供應其實已是供過於求,全撤令土地和住宅單位供不應求及樓價上升的機會微,而令樓價跌速跌幅減慢減少甚至穩定下來的機會大,政府心中確認這個博奕率化算;

 

4. 經濟低速,首先要和諧大財團(特別是大發展商),因為他們的投資既可以提供就業,又可提供稅收,李家超和他的管治團隊不老是強調他們此刻的重要責任是「拼經濟謀發展,惠民生添幸福」嗎?前者要依靠大財團大發展商,有他們的助力,惠民生才可實現,而要爭取他們的深度助力,自然要投其所好,而他們當前最大的所好就是全面撤辣;

 

5. 全面撤辣本質是向大財團、大發展商的利益傾斜,損害長期上不了樓的弱勢社羣利益,這樣重大的房地產政策的改變,我估計特首和財政司司長一定事先請示過中央,並得到它的祝福。

 

 

 

待續

 

 
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