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功。德。言   經濟
貨比貨,你就知道香港樓價有多貴
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2018年8月14日

從地產經紀的廣告,得知一個位於倫敦泰晤士河南邊的Battersea,屬於倫敦市中心zone 1 的新樓盤,售價每呎實用價為950英鎊,亦即每呎實用9,800港元;而遠離香港市區的嘉湖山莊最新7月成交價為平均每呎實用10,979港元。位處曾經被形容為「悲情城市」天水圍的嘉湖山莊已經有超過30年樓齡,樓價竟然貴過倫敦市中心新開發區新樓,想不到吧。香港目前樓價之高,可見一斑。 

還不算,某些豪宅的車位價,每個已飆升到500餘萬了。 

我最近到長春(東北)及長沙(湖南)公幹,參加中原(中國)的區域老總峰會,在兩個地方前後逗留了9天,對當地民生有一些瞭解,且談談長春的。 

先談談長春的樓價,市區豪宅如亞泰山語湖、萬科惠斯勒、淨月深水灣(都是樓齡較短的二手樓及一手新樓)不外平均實呎價1,115元人民幣(約為港幣1,280),這些不是毛坯房,而是配備良好裝修及全家電的豪華單位,香港市區同級豪宅,實呎價要港幣45,000元。 

香港豪宅1個車位價(就按低點500萬港元計算)可買3,906實呎的長春市區豪宅,約等於4個實用1,000呎的豪華單位! 

兩個不同城市,僅比較樓價是沒任何意思的,還要同時考慮收入。長春僱員每月收入中位數是6,000元人民幣,為港元6,885,可買當地豪宅5.4實呎;香港僱員(20183)每月收入中位數是港幣16,800元,僅可買當地同類豪宅1/3實呎。 

再看租金。長春市中心新屋苑一個500實呎單位的月租介乎港幣2,450元至2,990元。僱員平均祇需用他月收入的36%43%便可租到;香港(港九)市中心新屋苑同樣一個500實呎單位的月租介乎港幣35,00050,000元,香港僱員的收入遠遠不足租賃一個500呎實用單位,僅可租一個168實呎至240實呎的單位。 

比較長春、香港兩地剛畢業大學生的收入和樓價負擔能力是饒有趣味的事:長春的月收入約為3,000元人民幣(港幣3,440),可買2.7實呎豪宅;香港的月收入約為港幣13,000,僅可買0.29實呎豪宅。 

工作四、五年後,兩地大學生的收入和樓價負擔能力會產生相當大的變化:由於經濟增長幅度大和個人發展機會大,長春大學生一般都可晉升為經理,屆時他們月薪就可升至8,000元人民幣(港幣9,280),可買7.3實呎豪宅;香港大學生上位不易,工作四、五年能晉升經理的,百中無一。假設每年平均加薪4%,屆時月薪不外港幣15,200,僅能買0.34實呎豪宅!

 很多人都有一種錯覺,以為相對於收入,國內的樓價較香港更昂貴,這種現象其實祇發生在三、四個一線大城市(例如上海、深圳、北京)身上,二、三線城市完全不是這樣。國內二、三線城市,衣、食、住、行(私家車),祇要不是進口貨,甚麼都便宜,加薪快、幅度大、晉升機會高、生活素質高,市民(特別是年輕新一代)快樂指數因此極高,對國家及個人發展極具信心。這些情況,與香港年輕人所面對和感受的,形成很大的反差。

 
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1. 巴 2018-08-14 20:17:41
都係果句

13億人口既購買需求
每年得兩萬個私樓供應

政府過去十年既房屋政策,根本因素不變應萬變
只有花招在變
 
 

 

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