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王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2018年2月9日

爾巒的劈價,再次暴露發展商極度看淡後市

(原文發表於20140214)

新鴻地產馬年過後於210日再度帶頭劈價賣樓。新地這次推出的元朗爾巒,首批涉及156伙,價單呎價介乎7,583元至1.24萬元,部分單位較去年3月定價低34%;綜合各樣優惠後,最大減幅為45%

 

說新地再度帶頭劈價,是因為它有前科,發生於去年107日。該日新地推出天璽181伙,先賣的60伙,整體價格劈去幾近四成。影響所及,1018日推盤的The Austin亦大幅割價促銷,與天璽爭客。The Austin首批推出的116伙,若連同折扣後計算,平均呎價為18,000元,低過同區二手樓近30%

 

九龍站天璽及The Austin所引發的樓市地震,震散了全城二手樓,部份賣家趕緊照樣劈價逃生。

 

怎樣解釋發展商當時爭先恐後大幅劈價促銷旗下的豪宅物業?我當日認為,唯一合理的解釋,就是他們確認2003年以來的上升浪已經終結,要趁豪宅樓價仍未大跌(跌幅至少50%以上)前散貨,更要趁早吸盡市場上所剩無多的購買力,爭取較二手樓小業主和其他發展商走快一步。如果他們認為這次上升浪仍未終結或終結而估計豪宅樓價跌幅不外2030%,他們一定不肯此刻就減價3040%逃生。我並且認為,天璽和The Austin的大幅劈價及劈價方式已為市場價格建立新指標。自此開始,新盤勢將依循這個模式發售,爭先恐後搶客。預見這種趨勢,驚弓之鳥的二手樓賣家亦唯有加入減價促銷之列,再無當日勇。

 

新地的再度劈價賣樓,使我對上述的看法,更加確定。

 

發展商近期爭先恐後劈價促銷旗下一手樓盤,原因不難理解:

 

1.        加辣招不會在短期甚至中期內撤消,光是BSDDSD就變相增加買家的購買成本幾近二成,加上其他利淡因素,樓價易跌難升,發展商不大幅減價,無以吸引踟躕不前的買家入市;

 

2.        2014年的施政報告可以窺見,梁振英政府正大力開拓中長期的新增土地,土地和住宅單位在未來10年會陸續大增;

 

3.        過去半年新盤吸納大量購買力,而未來新盤接踵而來,僅今年一手住宅單位推盤量就將達17,000伙,較去年增逾三成,當中新界更是供應主力,佔整體一手供應近七成。發展商早賣早著;

 

4.        屯門兩幅土地於212日截標,成交樓面呎價分別僅為2,139元及2,571元,創同區地皮呎價近12年來新低,這是土地價格大幅趨跌的先兆。發展商所落的標,價格這樣低,自是對這個趨勢早已心中有數;

 

5.       目今中美日世界三大經濟體各有隱憂,新興市場危機隱現,股匯市場震盪,已為全球經濟回升的憧憬抹上一層陰影。

 
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