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功。德。言   地產
丁屋政策及新界農地命運可能面臨大變
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2019年4月25日

最新分析顯示,美國今年來都不會加息。明年亦只會加一次息,這消息對樓市有很大的正面作用。加上中美貿易戰大吹暖風,引致樓價呈現「v型」反彈。 要穏定樓市,政府非加大力度覓地建屋不可。

俗稱「丁屋」的新界小型屋宇政策源於港英政府於一九七〇年起計劃發展新界地區,為爭取新界原居民的支持,當時的政府於一九七二年推出丁屋政策,規定年滿十八歲,父系源自一八九八年新界認可鄉村居民的男丁,可以一生向當局申請一次在其所屬鄉村內的合適土地興建一座三層高、每層面積七百呎的村屋,毋須向政府繳付地價。時任新界民政署長黎敦義於一九七二年十一月向立法局宣布丁屋政策時,強調丁屋是一項中短期措施,讓原居民借着興建丁屋可獲得環境較佳的,亦直言丁屋只是臨時的過渡安排。 

現時新界原居民男丁有權透過三個途徑申請興建丁屋:其一是在自己擁有的土地上申領建屋牌照,一九七二年以來超過二萬八千宗;其二是以三分二價錢申請政府以私人契約形式批出官地建屋,將來轉售要補足地價,政策實施以來有超過一萬宗這類個案;其三是申請以自己土地換官地建屋,這類個案有三千多宗。

在去年完成聆訊後,高等法院原訟法庭法官周家明48日頒下裁決,指丁權在「免費建屋牌照」的意義上屬新界原居民符合《基本法》的傳統權益,但在「私人土地契約」(原居民可向政府申請使用屬於「鄉村式發展用地」的政府土地興建丁屋但就需要先補地價)和「土地交換」(原居民將不適合興建房屋的私人土地與政府交換「鄉村式發展用地」以興建丁屋)上,不屬合法傳統權益,意味原居民只能向政府申請於私人土地上建屋的牌照,將來不能再申請在政府土地上建丁屋,或透過以地換地方式興建丁屋。

現時大部分可建屋的鄉村私人土地已由發展商或鄉紳擁有,原居民申請官地建屋本身已困難重重,如果上訴到終審院也輸了,在周官這個裁決下,簡直無路可走,在有丁無地下,唯有乖乖將丁權賣給發展商或鄉紳。

表面上發展商和鄉紳成為最大的得益者,但他們在未來十年(2028年或之前)可能面臨巨變。新界的農地到2047年就租約期滿,在中央支持下特區政府完全有權不再續期,將之改為住宅及商業用地。這些廢而不用的農地(包括棕地及早已為發展商收歸己有的)少說也有8,00010,000公頃,若真的收回作發展用地(特別是作住宅用地),不一舉解決香港土地供應極度不足的問題。特區政府敢於這樣做嗎?新界男性原居民世世代代享有丁屋權利,連移居外國者都有,在土地日益短缺的香港,屬於不可永續的安排,在樓價日高的環境下亦招來許多民怨,為歷屆政府添煩添亂。另一方面,代表新界原居民的鄉議局則要捍衛權益,雙方矛盾不易化解。一個強勢特區政府若果在未來十年出現,為了香港人的長遠福祉,擇善固執,怎會不敢!中央政府會支持特區政府這樣做嗎?香港土地供應不足,樓價全球最高,民怨極大,中央政府為了香港的長治久安,為了爭取民心及平息民怨,怎會怯於拿這些既得利益者來祭旗?

為甚麼我說2028年或之前可能有此巨變,而不會更後?新界農地2047年後不續期是一個重大改變,特區政府須要給既得利益者一個合理通知期,多久?20年足矣!

果如此,未來原居民不僅無地,還實際上無丁,屆時再無發展商及鄉紳會套他們的丁;發展商則祇能接受特區政府以合理價收回手上的農地。

 

 

 
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