地產代理大行的競爭優勢 (一)

在千禧之年(2000年)，中原、美聯兩大集團佔有差不多50%的市場份額。事隔12年，它們的市場份額已擴大至70%，其他大小三千餘間的地產代理公司祇能爭奪剩下的30%市場，生存空間的窘逼可以想見。中小行不斷地罵中、美壟斷市場，但光罵不濟事，大行可以壟斷，是因為它們有諸多競爭優勢，要抗衡大行，首先要了解其競爭優勢所在。大行的競爭優勢是甚麼，許多人知其一而不知其二，值得細心研究一下。概括而言，大行的競爭優勢有下述各點：

1. 享有巨大之規模經濟效益
   
   大行由於規模龐大，各種經營成本，無論是人工、廣告、租金、生財器具，還是行政費，平均都較中、小型行低得多；

2. 盤多客多
   
   由於名牌效應，業主、買家及租客往往將大行列為首要的委託對像，有的甚至將之視為唯一的委託對像。這樣，許多盤、客不免就帶有壟斷性，地產發展商及政府的物業，絕大部份都委託大行處理，其他中小型行很難染指。此外，大行憑藉其龐大分行網絡，大量吸納各種不同盤、客，這亦是中小型行難望其項背的；

3. 較易招聘及維繫優質人才
   
   憑藉名牌效應，大行往往較易地聘請到所需之質素較優的員工，付出的報酬又往往可較中小型行的為低，後者縱使願出較高的報酬，亦難聘人，終受困於無可用之將，無可用之兵。不僅這樣，名牌效應還會減低員工流失率；

4. 較易推動員工按自己的意志工作
   
   店大欺人，大行較易向下貫徹政策，員工的服從性是較高的，驁桀不馴的中小型行員工一旦加入大行，亦會自動自覺變得馴服；

5. 架構完善，兵種齊全
   
   得益於規模經濟，大行可以用很低的平均分行成本就聘請到所需的高、低級後勤人員，它們因而可同時聘用大量各有所司的專門人才，有人負責低頭拖車，有人抬頭望路，中小型行限於較高的平均分行成本，只能聘用較少的人手，一人多職成為無可奈何的選擇，有時連最高領導人都不免要集中精力低頭拖車。這樣發展下去，綜合力量高下立判；

6. 較易向業主、買家爭取較佳委託條件
   
   同樣店大欺人，業主、買家都傾向給予大行較好的委託條件，他們敢壓中小行的佣金，但絕少敢壓大行的；他們可能不肯簽委託書給中小行，但絕少同樣對待大行，大行甚至可以爭取高於市場的佣金；他們可能不肯放匙給中小行，但往往自動放給大行；

7. 大量免費宣傳，極高曝光率
   
   香港傳媒崇拜大行言論及資料的權威性，優先採訪及報告大行的種種，有關它們的業績、市況評論、物業成交、公司內部活動，都一一大篇幅地見報，極盡標榜吹捧的能事，這是中小行動用數以千萬元計的宣傳費都達不到同樣效果的。大行普通一個營業員，其評論市道的言論每每較中小行老闆的更多見報，這種特殊待遇，全世界唯香港獨有；

～　 待續　～