2月22日的加辣招會奏效嗎？(1)

　　政府去年10月推出雙辣招壓抑熾熱的樓市，但樓市沉靜兩個多月後再次轉活，工商物業炒風熾熱，政府終於在4個月內第二度出招。這次政府加辣的措施，包括由2月23日起住宅和非住宅物業的買賣印花稅全面提高，200萬元或以下物業，由劃一100元增至樓價的1.5%，其他稅率則增加一倍，最高增至8.5%。本港永久性居民首次置業或換樓人士可獲豁免，但以公司名義買樓則不獲豁免。此外，以往非住宅物業可在簽訂轉讓契約時方繳印花稅，新措施將繳稅時間提前至簽訂臨約時，變相增加工商物業的摸貨成本。

　　金管局亦配合政府，推出第六輪收緊按揭措施，包括收緊所有物業按揭貸款壓力測試條件，銀行向借款人進行還款能力測試，會由現時假設加息2厘上調至3厘；工商物業按揭成數上限一律下調一成，在新要求下工商物業最高按揭成數僅40%，極端情況下僅20%；而車位按揭最高按揭成數亦劃一為40%，年期上限為15年。同時，按揭證券公司也修訂按揭保險計劃的資格準則，400萬元或以下的住宅物業才可做到九成按揭。

加辣招的戰略目的是以前辣招的延續和加強

　　在政府於去年10月推出雙辣招後，我指出辣招包括下述4個戰略目的：

加辣招背後的高官思路

　　不難發覺，雙辣招這個手段僅局限於遏抑需求，並未針對其他令樓價飆升的重要因素，例如土地及住宅樓宇供應不足、超低利率、熱錢充斥及聯繫匯率等。香港缺乏自主的貨幣政策，在聯繫匯率下，被逼直接承受美元的超低利率和貶值，難免更加首當其衝；熱錢充斥起因於美國及歐、日等先進經濟國的量化寬鬆；土地供應短期難以大增，聯繫匯率不可動搖，量化寬鬆及隨之而來的資金流動性泛濫，這些因素都非政府可以操控，唯獨需求較易著手，難怪種種遏抑措施都衝著需求而來。

　　2月22日推出進一步的辣招後，有關高官紛紛為它們保駕護航。財經事務及庫務局局長陳家強表示，新招不算太辣，希望可以扭轉市場對樓市祇升不跌的預期，他又勸喻市民買樓應該考慮負擔能力，「沒必要跟風一起去搶購一些你負擔不起的東西」；運輸及房屋局局長張炳良指出，政府今次出招，是因為若泡沫爆破，對本港經濟影響不容低估，情況有機會較九七年更嚴重；梁振英、財政司司長曾俊華及發展局局長陳茂波先後表態，「政府會不斷監控樓市，包括住宅和非住宅樓市表現，隨時推出減低對物業需求的新措施」。高官的表態，將這次加辣招的意圖表露無遺，而這些意圖基本上是去年10月雙辣招意圖的延續，但更上一層樓：露骨地勸阻市民在現階段入市買樓。

　　軟(口術)硬(辣招)兼施地勸阻市民曝露了有關高官內心的想法，他們看來是判斷樓價已急漲至一個極其偏高及危險的水平，隨時出現急跌大跌，現在於浪頂入市買樓的人屆時很可能虧損纍纍，甚至出現負資產，重演97年至2003年期間的哀鴻遍野。

-待續-