我對「行業陋習」論的看法

　　中原地產一眾管理高層因收授回佣及訛騙公司，在6月17日被法庭判刑後，施永青先生就事件發表了「行業陋習」論，觸發了廣泛的報導和爭論(爭論詳情見附文一至三)。

　　過去一個多月，最低限度有四位讀者問我對施先生言論的看法。很明顯，這些朋友都是較新的讀者，我估計他們是最近一年內才開始閱讀我的專欄，他們似乎特別有興趣知道我這個中原地產在野股東對有關事件的看法。

　　施永青先生的「行業陋習」論，不是新生事物，2006年10月廉署拘捕了一眾中原最高管理層後，施先生就有「行業陋習」的說法，說法和他今年6月所講的基本上相同。我從2006年12月5日至2007年2月1日止，一共撰寫了九篇<<論盡中原十月事件>>，其中<<論盡中原十月事件(2)>> 第二章「指控缺乏具體解釋﹑說明和事例」及 <<論盡中原十月事件(4)>> 都是抨擊施先生所說的「行業陋習」論。我的觀點，迄今仍未改變。新讀者沒看過我上述九篇文章，因此來信發問，我是完全理解和諒解的。

　　由於判刑後施永青先生和其他未被牽連的中原董事有「行業陋習」論以外的一些新言行，我會在稍後有空的時候，再發表我對該等新言行的看法。

附文一

於六月十七日，地產代理五大商會（地產代理管理協會、新界地產代理商總會、香港專業地產顧問商會、地產代理聯會、香港地產代理商總會）會見地產代理監管局總裁陳佩珊女士及執行總監黃維豐先生，並就「行業的陋習」的言論作出聯合回應，會後以上五會亦聯署書面聲明，有關內容如下：

『聯合聲明

下列聯署的商會及協會俱為地產代理界活躍及具代表性的業界代表，我們多年來致力為業界的行業發展及提昇專業水平出力。

我們認為「中原集團」有高層員工以回佣作賄賂的事件是一個違法的個案(下稱「回佣事件」)，個別業界人仕因觸犯法紀而被司法制裁是一個仲裁結果，以賄賂之手法爭取生意是對其他合法營商的同業極為不公平。惟日前有業界人仕於傳媒及法庭上發表其個人言論，指「商界則仍存在不少陋習，賄賂方式仍然普遍」及「在劣行排擠良行的環境下，市場參與者若要潔身自愛，的確要承受很大的壓力」。

我們絕不認同此等立論，並且認為會損害業界的形象。我們認為「回佣事件」是一個以不法手段營商的個案，希望業界引以為鑒，而當問題發生後，營商者及管理層應勇於承擔責任及糾正問題，而非混淆視聽、甚至將矛盾轉嫁到同業的身上。

隨著地產代理監管局的設立，各商會與地監局多年來緊密溝通及加強合作，為提昇業界的專業水平及形像推動各項工作，並已取得一定的成果。藉此，我們謹再呼籲業界同寅須謹守法紀、並以公平、公正及合法營商的大原則服務市民。』

附文二

地產代理有沒有劣習

施永青

2008年6月19日

中原地產有高層管理人員因觸犯防止賄賂條例而被法庭重判，傳媒要我對此作出回應。公司的公關部門原先建議我不要多說，以免給傳媒斷章取義，愈描愈黑；簡單地表示尊重法庭裁決會是最好的回應。

不過，我這個人率性而為，以為實話實說是最好的策略，沒有聽從公關部門的建議；反在傳媒面前有問必答，知無不言，以為盡量讓記者了解得多一些，他們才有能力去正確地報道我的想法。可惜，現實卻完全與我估計的不一樣。

本來，我在見記者時，一開始就承認我在事件中的責任，並表示會調整公司的管理文化，以防止同類事件繼續發生。當記者問我有關行內的情況時，我亦盡量把所知的情況向他們描述。誰知道傳媒在報道時，只集中報道我所知的行內劣習，好像我在藉此推卸責任一樣。

今次事件對中原造成的衝擊可謂不小，我藉此亦做了深刻的反省。我本可以像其他公司那樣，把事件孤立為個別員工的劣行，公司盡量與他們劃清界線。但我認為，社會既然花了這麼大的氣力去處理這件事（由廉署著手調查至法庭取得判決花了兩年多的時間），就應該讓事件在社會層面取得更大的效果。所以我不怕引火自焚，讓矛盾充分暴露，以吸引社會正視；希望可以藉此促使行業改善他們的營運模式，以免將來再有從業員重蹈覆轍。

然而，行內有部分商會，並不認同我的取態。他們還召開記者招待會，指事件只是一小撮害群之馬所為，行內根本不存在著以回佣促成交易的劣習。他們或許以為，他們這樣說，既可以踐踏競爭對手，又可以維護行業的聲譽，是一種高明的做法；但這一種罔顧現實的說法，只會傷害這些商會的公信力。

其實，社會上接觸過地產代理的人很多，行業的操守是否有問題大家都很清楚；法庭今次判刑比較重，相信亦是針對這個現實而作出的。但這幾個商會的主事人，身為行業中人，沒有理由對行業的情況一點不了解，竟也睜著眼睛說瞎話，實令人意想不到。

現時行內從事住宅買賣的，因為直接與客人交易，的確甚少有回佣的情況。但從事工、商、舖類別業務的，則不得不與機構的辦事人員接觸，這些人員不一定都是老闆，他們就可能會藉手上的權力要求收取私人利益。愈是專職負責地產投資的，愈容易養成要收回佣的陋習。

當然，他們不是不知道這是犯法的，只是見別人上得山多仍未遇到老虎，才慢慢明目張膽起來。廉署不是沒有做功夫，只是十場球賽只有三個球證執法，自然會為犯規者提供了機會。所以，今次中原雖是廉署調查的對象，其間亦為我帶來不少麻煩，但我仍十分支持廉署的行動，只覺得行動來得太遲，令行內有些人因而失去了警惕。　

附文三

莫以整體業界的血來洗滌一小撮人的罪孽！

汪敦敬
祥益地產總裁
香港專業地產顧問商會會長

2008年7月15日

於地產代理五大商會（地產代理管理協會、新界地產代理商總會、香港專業地產顧問商會、地產代理聯會、香港地產代理商總會）在六月十七日，會見地產代理監管局總裁陳佩珊女士及執行總監黃維豐先生，並就「行業的陋習」的言論作出聯合回應及書面聲明後，公眾有了正面的回應，達到了以正視聽的效果，本人也在此再回應一小撮不同意的聲音。

有人回應，五大商會此聯合聲名，是『踐踏競爭對手』，其他商會我不敢代表，本商會絕不需要，可能有人仍未真正面對現實，如果我們要公器私用，現在不少同業的水平，可以說『大把位入』，且要幾多可有幾多，汪某從來不屑這樣做，所以我仍可受人尊重！只要仍有餘地給業界的話，五會犯不著令業界泰斗不安！

相反，有人回應五會『身為行業中人，沒有理由對行業的情況一點不了解，竟也睜著眼睛說瞎話，實令人意想不到』，樓市的主流仍然是住宅市場，既然有人認為非法回佣只是非住宅市場的『陋習』，而一些市場既已受壟斷，有條件犯法只是那一兩間公司的話，何來『行業陋習』？仍然狡辯，不是欲蓋彌彰嗎？不是製造另一錯覺嗎？壟斷者的天空和我們不同，何必強迫人承認和你一樣呢？

一些貪污案件，賄賂的一方的僱主，必須要不知情才可能免罪，但如果可指責別人『沒有理由對行業的情況一點不了解，竟也睜著眼睛說瞎話』的話，世事真是十分諷刺啊！

於六月十七日，五大商會發出聲明的同時，地產代理監管局總裁陳佩珊也發出了書面聲明如下：
『地產代理監管局行政總裁陳佩珊指出，在過去一段時間，留意到地產代理的行為操守和執業水平都正在逐步改善。並不希望少數人的違規違法行為，影響整個行業的形象和聲譽。

另陳氏重申，一直以來，監管局與廉政公署保持緊密聯繫，如發現有個案可能涉及違反《防止賄賂條例》，會將個案轉交廉政公署跟進。同樣，廉政公署會轉交涉嫌違反《地產代理條例》的個案予監管局跟進。』（節錄於2008年6月18日的「成報」內）

而於六月十八日，地產代理監管局主席潘國濂先生也發出了聲明如下，顯示業界五會的聲明不是孤立的，是有非常群眾基礎的！

『 監管局主席回應地產代理非法回佣事件

（2008年6月18日）就昨日判刑的地產代理非法回佣案，地產代理監管局（監管局）主席潘國濂發表以下聲明：

「監管局非常關注該非法回佣事件。監管局重視地產代理從業員的執業手法和專業操守，及地產代理公司對員工操守的有效管治。我們絶不同意假借『行業陋習』為理由而對這種不法行為予以姑息。《防止賄賂條例》已經執行了多年，許多涉及非法回佣的人士都已被繩之於法，監管局絕對不能認同任何人以行業競爭為理由而作出非法回佣的賄賂行為。」

「就昨日（6月17日）判刑的非法回佣案件，我已經指示監管局行政部門作出跟進。倘若發現任何有關的地產代理公司及/或從業員有違反《地產代理條例》情況，監管局會依法查處。」

「監管局自去年開始，已加強了調查執法能力，除行使《地產代理條例》第28條所賦予的調查權力外，亦聘請了資深的前警務處及前廉政公署的執法人員加盟，務求對一些所謂『行業陋習』予以嚴格查處，包括非法回佣、『食價』、隱瞞利益衝突、以瞞騙手法促銷，以至『射單』、『偷盤』等不法和不正當行為。監管局將與其他執法機關緊密合作，包括警務處和廉政公署。」

「高層地產代理管理人員貪污行賄，很可能顯示公司在管理制度上有重大缺陷，甚至反映公司的企業文化的不善。監管局日後對於地產代理公司管理層的操守，將特別予以關注。」

根據《地產代理條例》，持牌地產代理（無論是個人或公司）必須符合「適當人選」的要求。監管局會考慮，持牌人或申請人因欺詐、舞弊或其他不誠實的行為而定罪，是否並非「適當人選」。 』

莫以整體業界的血來洗滌一小撮人的罪孽！彼此也是血汗淚打出來的事業啊！