對市場上一些樓市看法的看法

　　踏入2008年，機中有危，危中有機，在樓市中該如何投資置業，市場看法紛紜，有需要爭論一下，尋找真相：

1.          業界人士普遍表示，在人民幣加快升值和本港各專營事業加價下，通脹持續升溫，加上負利率重臨、薪酬調升、外資流入及樓宇新供應緊張，在在都對樓市樓價有利。但細思之，我覺得又未必盡然：市民積蓄在貼近「零息」和通脹雙打擊下，購買力勢將萎縮，最終樓市繁榮不保，負利率祇會為本港資產市場 (尤其是樓市) 帶來短暫的繁榮；樓市不會因單一因素 (例如負利率) 而起動，它同時亦受其他因素影響，例如股市、次按、外圍經濟氣候及置業者的購買能力；從負擔能力來說，目前香港的樓價已經處於歷史高峰 (相對於最高百分之十的家庭收入，去年一手新樓平均價格已高達14.5倍，較97年的12倍還要高)，低利率及負按揭利率不足以長期確保樓價祇升不跌，更不足以確保樓價在未來二年大升；運輸及房屋局資料顯示，本港去年一手私人住宅落成量降至10,500個，創36年新低，貨尾量則減至10,000個，創7年新低，但該局數據亦顯示，截至去年12月底本港建築中單位47,000個，其中2,000個已預售，連同現樓貨尾10,000個，未來供應多達55,000個，中短期供應充裕，不存在斷層、緊張。落實合併的港鐵，將加快推出手中住宅項目的二萬餘個單位，市場供應將更形充裕。

2.          不少人認為，今年是美國大選年，執政的共和黨布殊府不會希望經濟疲弱，必然盡力救市，預料聯儲局將一再大幅減息，影響所及，本港負利率將更嚴重，勢必刺激樓宇、股票等資產價格持續上升。我的看法稍有不同，美國經濟病入膏肓，經濟衰退已成定局，問題祇是衰退有多嚴重及持續有多久，不管怎樣減息，股市及樓市祇會短暫興旺，最終仍將打回原形。個人估計，樓價很可能在今年見頂，未來三年內跌穿今日購買價的機會率相當高。

3.          許多人認同美國經濟不好，但認為中國大陸這邊獨好，香港背靠祖國，亦可獨善其身。這種看法不無偏頗，在貿易、金融環球一體化的今天，當美國這個全球最大經濟體出事，大陸和香港都不可能置身事外，頂多是受影響的程度稍減和影響滯後，一月的股場大跌市當是這種失當看法的晨鐘暮鼓。

4.          不少地產代理及証券分析員極度看好樓市，他們預測在2009年底前，本港住宅樓價會大升五成 (豪宅升幅則更為可觀)，屆時香港樓價將超越97年高峰期水平。對這種看法，我十分有保留：首先，他們似乎忘記了有次按、國際經濟衰退及國內宏觀調控這回事；就算沒有上述問題，僅以香港現時樓價之高，要再升50%，香港有多少人的購買力所能及？謂豪宅升幅更可觀，就更難成立，根據差餉物業估價署的統計數字，去年底港島區1,000至1,700呎豪宅，平均呎價$11,453，較2006年的$8,021上升43%；1,700呎以上的豪宅，平均呎價為$19,451，較2006年的$10,401大升87%。就算未來兩年升幅僅為60% (沒這個幅度，何來「更可觀」？)，1,700呎以下的豪宅，平均呎價將為$18,325，1,700呎以上的豪宅，平均呎價將為$31,122，等而上之，西九龍凱旋門至尊門高層單位呎價將達$52,800，山頂施勳道天比高豈不要每呎$96,000，上述價格在未來兩年有可能嗎？豪宅已升得很過份，未來升幅會遜於中下價樓！

5.          物業代理及投資銀行的經濟分析員普遍認為，利率趨跌及供樓負擔減輕，等於置業者購買力提高，樓市因而必然暢旺，樓價必然大升。他們亦普遍相信，一旦銀行存款利率跌至近零，甚至祇低於通脹率，一般市民將大舉將現金從銀行抽出，轉而購買股票或物業，以追求更高的回報。這些表面言之成理的推論未必成為事實，因為今時今日不同的投資市場都危機四伏，房地產市亦居其中，胡亂投資，損失可以較貶值更慘重，受過97一役教訓的市民，說不定寧願持盈保泰，寧願一動不如一靜。

6.          為了支持他們樓市必然大好，樓價必升的觀點，許多大好友不厭其煩地羅列了現時許多利好因素，但他們忘記了有物極必反這回事，有「變是永恒」這條規律。現時的通脹、負利率、薪酬調升、企業盈利、外資流入及樓宇供應緊張等利好因素，一旦步入經濟衰退，便逐漸不再存在，最低限度大幅舒緩，根據此等利好因素立論的種切頓時落空！

　　誰的看法正確，最終將取決於美國的經濟衰退及中國的宏觀調控，看它們有多嚴重，會持續多久！