樓市強力反彈，見好即收為上！

3月下旬開始，香港股市大幅飆升，樓市亦一片好景，復活節過後，恒指已昂然突破15,000點(15,580點)，較去年10月27日的低點10,676點上升45.9%；35個指標豪宅過去四個月樓價反彈11.5%至平均每呎$12,498元，成交量則升89%；各區屋苑的平均呎價，較去年11月谷底回15%以上；二手樓的成交宗數，去年11月不外3,289宗，但今年3月已回升至6,425宗，升幅為95.3%。

樓市價量齊飛，而且可能會持續一段時間，不能不承認這起碼是一個小陽春，這令許多人跌了眼鏡，包括我自己。為甚麼會有這麼一個起碼小陽春？個人認為有幾個原因：

1.       近期多個新盤如栢慧豪庭、翹翠峰和譽．港灣十分暢銷，刺激二手樓市同步轉活；

2.      各國政府(尤其是中美兩國)近期紛紛大力推出救市措施，挽回不少市民的信心，大家不禁鼓其餘勇將資金再投入股市、樓市；

3.      經金融海嘯一役，投資者不再信任衍生工具，商業銀行在這方面的收入(過往佔40%以上)大減，不得不重新倚賴物業按揭，自三月起大大放鬆了審批的門檻；

4.      美國為救經濟，不惜大印美鈔，在未來數年數目將以十萬億美元計。在這情況下，美元日後大幅貶值無可避免，由於聯繫滙率，港幣將被逼亦步亦趨地大幅貶值自不待言。為抗衡通賬，部份未雨綢繆的港人不禁爭先購買安全度較高的「磚頭」；

5.       外圍金融市場和內地經濟近月較預期為佳。

　　樓市目前的忽然轉好，究竟是見底回升重新踏入持久上升軌，還是曇花一現的小陽春？這倒值得認真研究。經過細心分析，我認為還是小陽春居多：

1.      環球金融體系支離破碎，展望未來一年仍將進一步惡化；

2.      百年一遇的金融海嘯令世界各地投資者損失50萬億美元以上，美國失業率已高過8.5%，是1983年以來的新高，經濟千瘡百孔。歐洲整體而言，經濟之劣，較美國有過之而無不及；

3.      中國的出口最近已遭遇重大困難，歐美的經濟大衰退令中國衍生愈來愈多問題，自顧不暇。香港的失業率已由半年前的3.5%升至近期5.2%，迄今我們仍祇發覺經濟步趨惡化，在可見將來會出現企業盈利倒退、更多裁員潮和倒閉潮，失業率在年底有機會升至7%；

4.      世界各國政府很多出台的政策措施，其實是向收縮下去的資產泡沫充氣，可收短期之效，但長不了，它日會引發更大危機；

5.      香港三月份的破產申請數量升至五年以來高點的1,872宗，較二月份的1,500宗，上升24.8%，並創2003年7月(當時香港正步出沙士危機)以來的最高水平。這是香港經濟衰退惡化的不良訊號；

6.      近期樓市的轉活，由一手樓暢銷所啟動，但要注意的是，一手樓所以暢銷是因為減價，往往較同區二手樓便宜一、二成。長實的栢慧豪庭便減價至低於新世界發展的翹翠峰近25%。以低價搶佔市場上的購買力，具見資訊靈通及無寶不落的地產發展商看淡後市；

7.      經濟的好壞，決定樓價的起落，祇要經濟大衰退的基本格局沒變，樓價中長線祇能趨於下滑，每當新的利淡因素出現，並衝撃實體經濟，喘定甚至上升的樓價將會再度下調；

8.      1981年至1985年的跌市，歷時四年，樓價跌去45%；97年的亞洲金融風暴，歷時六年，樓價跌去65%。百年一遇的金融海嘯和環球經濟大衰退，歷時四個餘月（去年10月下旬至今年2月），樓價跌去30%，樓市便見底復甦？簡直是匪夷所思！

綜合上述各種情況，個人認為現時的樓市轉活祇是衰退期中一個較強的反彈，反彈之後，日後跌幅更大。換言之，下一個浪底將跌穿上一個浪底，在未來三、五年，樓價會以一浪低於一浪的形式出現。以股市而言，通常熊市有三至六次反彈，反彈幅度一般為原本跌幅的20%至50%，樓市的熊市亦類似這種形態，樓價不會直線下跌，一跌到底，而是大回小漲，總要反彈二至四次然後到底。

面對這個小陽春，個人覺得：

-      它是港人慣有的賭性、冒進、怕執輸及亢奮的反映；

-      現時的價位已接近今次反彈的浪頂，剩下的水位已經無多，而且很可能不用等太久就見頂回落，風險愈來愈高，仍未入市的，不宜於此刻追價買入；

-     要買，亦應等待另一個下跌浪；

-     認真需要放貨的投資者、炒家或賣家，應掌握這個難得機會，趁高出貨。在這次經濟衰退中的未來(一至三次)反彈，恐怕再沒一個反彈較這個為高；

-     購買物業的交易成本高於股票，而變現性則低於股票，短線炒賣的效益因而不及股票。欲想以小博大，千萬要量力而為，在經濟大衰退中，尤其如此！

-    在這個小陽春入貨而沒能趁高出貨的人，日後恐怕要付出代價。