不科學的樓評

　　近日市面上出現許多有趣但不大科學的樓市評論。

　　「樓價不會大跌」

　　大跌是甚麼意思？何謂大？是不是應該以百分比來說明？另外，這裏沒有提到時間因素，樓價是在多久時間內不會大跌？在未來一年還是整個下跌浪（三、四年）？

　　「樓市不會急速下跌」

　　何謂急速，多快多久才謂之急速？二個月還是一年？評論者沒有明確說明，讀者或聽眾不會從中得到教益。

　　「跌幅不會急」

　　「急」似應為「大」，怎樣的（樓價）跌幅才算大？評論者沒有明確說明，讀者或聽眾不會從中得到教益。

　　兩間大銀行研究部分別說：

　　「明年樓價會跌23%」

　　「明年樓價會跌30%」

　　明年跌23%至30%，個人認為過份大幅，機會如果不是零就是很低很低。

　　「明年跌5%」

　　這個跌幅過度溫和，不大可能。

　　「明年樓價會升3%」

　　在目前多而大的利淡因素主導下，這個情況是天方夜譚。

　　評論員A君在電台說：

　　「要樓價跌三成，不可能。當樓價跌10%就值得考慮買。當然，跌去10%的樓價仍相當貴，應該買否還要看需要性和負擔能力，買來自用又負擔得來，不怕買。」

　　樓價跌三成為甚麼不可能？過去五、六十年，樓價在下跌浪中每每跌40%至67%，升得愈高跌得愈重。現時樓價為97年（瘋狂高樓價的一年）的1.6至1.7倍，三成跌幅祇覺小不覺大。

　　有自用需要和具備負擔能力不是應該入市的充份理由，時機適當才最重要。理由我以前已講過多次，不贅。持A君「買來自用又負擔得來，不怕買」相同樣錯誤觀點的知名評論員不知凡幾，有趣嗎？奇怪嗎？

　　「樓價跌10%就值得考慮」，A君無異是說跌去那個幅度，樓價就見底回升，可能嗎？整個下跌浪祇下調10%，前所未見。那樣的幅度下調，僅會發生於上升浪中的調整（大漲中的小回）。

　　不少樓評家（股評家）市好唱好，市淡唱淡，缺乏洞察力和前瞻性，祇講結論，不提因由（數據、理據），是普遍的大毛病。

　　與其後知後覺地市好唱好，市淡唱淡，我寧願作明確前瞻而最後可能出錯。

　　評市要講對趨勢已不容易，要準確預告何時發生事件及升跌幅度就更難，畢竟我們不是神仙。我過往分析樓市所得的趨勢和結論大抵是對的，但兌現的時間已證明有錯。凱恩斯曾說：「市場偏離理性的時間，可能遠遠較你想像的長」。時間不容易拿捏準確，因為市場通常由群眾主宰，而他們每每不大理性（例如迷信樓價祇升不跌，迷信長期超低息的效應，不相信樓宇供求會改變等等），並且往往長時間延續，長得出人意表。