評近期市場上的樓評

美國聯儲局加息後，來自不同業界對樓市的評論紛紛湧現。

發展商A高層說：

「加息屬意料中事，對大市沒有影響。」

去年9月以來，由於眾多利淡因素的湧現和加強，物業的買賣成交量大幅萎縮，樓價小幅地下調。眾多利淡因素主要包括美國聯儲局加息意圖愈來愈明顯，機會也愈來愈高。這就大大影響了市場上各個買家賣家對後市的看法，不約而同產生負面看法。加息的決定公佈後，樓市價量進一步齊跌，價格迄今已跌5至10%，跌幅有方興未艾之勢，怎能說「加息對大市沒有影響」？

發展商B高層說：

「推盤計劃不受影響。」

加息的影響不斷發酵，開始不動搖的買家／賣家慢慢地也會動搖，這就使樓市及樓價不斷地波動。發展商的推盤計劃（如果它是合格或以上的）是針對當時的市況而制定的，既然市況已變，怎會「推盤計劃不受影響」？

發展商B另一高層說：

「未來加息步伐緩慢，幅度亦不大，而市場買家需求依然殷切。」

縱使未來加息步伐緩慢，幅度亦不大，它亦會嚴重地改變買家對樓價的預期，從「樓價祇升不跌」會逐漸變成「樓價祇跌不升」，那時市場買家就不會「需求依然殷切」，而是需求大減。

資深投資者C君說：

「明（今）年細價樓價估跌兩成。」

細價樓跌兩成，那高價樓及豪宅跌多少？一併說明比較好。個人估計細價樓今年不至跌兩成，該在15%以下。

私募基金高層D君說：

「建議政府應該撤銷各類辣招。」

關於這個建議，還是某大學高級講師E君說得好：「估計政府不會輕易減辣，仍會透過增加供應令樓價回落。」

我基本上認同E君的看法，政府不光會透過增加供應令樓價回落，更會繼續透過辣招遏抑需求來打壓樓價，雙管齊下，政府因而不會輕易減辣。甚麼時候會減？待樓價下調三成左右吧，政府才會開始考慮減，減多少還要看屆時的具體情況，但一定不會如D君所期望那樣全面撤銷。

某國際性測量師行高層F君說：

「除非住宅新供應大增和加息周期漫長，否則明年樓價最多跌5%。」

除非不加息，否則，加息周期一定漫長。縱使住宅供應不是大增，光是其他利淡因素，特別是香港本身經濟和外在環境（特別是中國）惡化，樓價的下調就遠高於5%。

另三間國際性測量師行研究部或高層分別認為：

「即使美國累積加息1厘，以20年還款期計算，每月供款祇增500元。」

「未來兩年進一步加息後，才會有較顯著的影響。」

「預計美國明（今）年不會大幅度加息，利率最多升約1厘。」

這3間國際性測量師行說法好像不同，其意其實則一，都是說美國加息步伐會異常緩慢，加幅亦會十分小，因而對樓價影響不大甚至不顯著。

我對他們的看法不大茍同。令樓價下調的利淡因素有多個，加息祇是其一，當然它是主要的其一。鑑此，縱使加息步伐異常緩慢而加幅亦小，祇要其他利淡因素很有負面影響力，樓價亦有機會大挫，說它對樓價影響不大是有失公允之言。

再者，我在上文已提到，僅是加息這一主要利淡因素，就算是慢而小，亦會改變買家賣家對樓價的預期，由樓價祇升不跌變成不升祇跌。不用說，這種改變對樓價不利，不利到可能令樓價顯著地下調，遠離對樓價影響不大的結論。