預測樓市，不能抽離具體時間和樓價調幅

我對一切抽離時間和樓價升跌具體幅度的預測都是不以為然的，因為這樣的預測一點意義也沒有。

「樓價不會大跌」

樓價多久不會大跌？未來一年、二年還是三、四年？沒有說明；何謂大跌？每人的標準不同，最好的方式是以具體跌幅來表達，例如40%、50%或60%。

「樓市不會急速下跌」

急速下跌者，是指在極短時間內以巨大幅度下跌。表面上這個預測既有時間因素，又有幅度因素，好像合格，但以極短及巨幅來描繪跌幅還是失諸含糊，因為何謂極短（時間），何謂巨幅（跌價），每人的標準各有不同，應該以具體時間、具體（樓價）跌幅來描繪，例如三個月、半年或一年內，跌30%、40%、50%以至60%。

「明年樓價會升3%」

「明年樓價會跌30%」

「明年」就是未來一年，「3%」及「30%」是具體升、跌幅，時間和升跌幅都很具體，這樣的預測邏輯上可以了吧？

不可以！為甚麼？

因為際此樓市可能處於轉折時刻，兩個預測都沒解答未來第二、第三、第四甚至第五年樓價是升是跌以及它們的具體幅度。更重要的，這兩個預測都沒有觸及一個十分重要的判斷，如果說明年樓價會升3%，它升到甚麼時候、甚麼幅度才會見頂回落？如果說明年樓價會跌30%，它跌到甚麼時候、甚麼幅度才會見底回升？作出這樣一個重要的判斷，就無可避免觸及樓市周期（衰退、蕭條、復甦、繁榮四階段），特別是要指出目前的樓市處於四階段中哪一階段。

當樓市可能面臨負面巨變，估計明年樓價跌多少並不重要，亦很難估中，估計整個下跌浪會歷時多久，跌多少及平均每年跌多少才重要。這些估計表面更難，其實較易，因為那是估大趨勢，估平均每年大概跌幅，有歷史經驗及規律可循。當然，歷史不一定完全相同地重演，但很有機會大同小異地重演，按當時市況的具體情況，具體分析，再將有關歷史（過往樓市周期）規律適當地調整，然後作相關預測。

這樣的預測，靠譜的機會較大。