地產 政治 經濟 軍事 社會民生 管理、銷售與推廣 營商 思辯 文史哲 媒體 教育 法律 生活隨筆 旅遊 舊文新編
比較滿意的文章選集 香港的致命傷中原往事其他
瀏覽人次 : 10497    回應 : 3
功。德。言
難看難看,現時的樓市其實易看(2)
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2019年7月23日

國際著名的樓價調查機構Demographia早前發表他們2018年調查報告,香港以21.5倍的樓價與家庭年收入中位數的比率「榮登」全球榜首,遠遠拋離全球第二溫哥華的12.6倍; 

Demographia International》主要調研全球378個大城市的樓價負擔水平,以各地住宅的平均價格,除以每年家庭入息中位數收入作負擔標準。報告指出,若樓價負擔在5.1倍以上,乃屬於難以負擔水平。21.5倍說明,香港樓價已是勢如危卵。 

極其偏高的樓價,易跌難升,而且不跌則已,一跌則跌幅驚人。君子不立危牆之下,此刻就算不想賣,亦不該買。 

物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率,它等於1除以租金回報率。 

現時的租金回報率,以中小型住宅單位來說,港九一般為2.5%2.7%,新界為2.6%3%;豪宅為1.1%2%,超級豪宅不足1% 

中小型住宅單位市盈率約為33倍至40倍;豪宅市盈率約為50倍至91倍;超級豪宅市盈率超過100倍。 

七十年代以來,香港物業市盈率10倍以下為偏低;10倍至15倍為合理;15倍以上至20倍為稍高,但可接受;20倍以上為偏高;30倍或以上為極其偏高。 

現時各類物業的市盈率,特別是豪宅和超級豪宅,比率高得這麼驚人,要50年至超過100年才歸本,還值得投資嗎? 

經濟有循環周期,物業亦然,衰退、蕭條、復甦、繁榮,周而復始,循環不息。物業周期的衰退、蕭條,一般歷時三、四年,復甦、繁榮,一般歷時五、六年。自2003年以來,今次的復甦繁榮期已達16年,歷時之久遠超一般,特別是當樓價此刻已升至極其偏高的水平,目前的樓市是處於四階段中哪一階段?如果它是處於繁榮期,這次的繁榮期還可以持續多久? 

在甚麼時候買樓,時機較能力更重要!最合算是在復甦期始初買,最要命是摸頂買。根據過去的紀錄,每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰,樓價至少升34倍;相反地,見頂回落至見底,樓價往往最低限度跌去40% (上次的下跌浪,由199710月至20038月,足足跌了67% )。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期,是復甦期當然好,是繁榮期初階亦問題不大,但如果是繁榮期的尾聲,你還入市,豈不是把自己置諸危牆之下?證諸本港過往60年的地產發展史,一個上升浪絕少超過13年,而今次迄今為期16年的上升浪,無論看樓價還是時間,該是接近甚至已達摸頂了。

 

-待續-

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
1. 十郎 2019-07-23 18:31:31

      香港亂世 , 是棋逄敵手 , 將遇良才。一 d 都唔怪。

      1------盲眼都睇到香港已經是一名棄嬰 , 唔信睇下新疆西藏 , 有冇失控。 爛蘋果要丟掉 , 否則冶埋一箱都爛掉。

      2------中國不開放資本賬 , 香港資金自由出入 , 就用作擋箭牌 ,香港是間諜集中地 , 比塊地方佢地落腳 , 係絕緣板。

      3------香港從教師 , 牧師 , 律師開始爛。涼瓜杰連 “ 暴力係解決方法之一” 都講得出 , 中共怎麼會不明白 , 大陸維拳律師一判十年八載 , 出册人釘人 , 一生玩完。

      4------香港興起繁榮 , 由歐美對中國禁運開始 , 作為橋樑的中間人 , 俗語剃刀門楣 , 出又刮入又刮 , 財富積聚。加上中國工業產品被禁 , 香港工廠應運而生 , 亞洲四小龍之首 , 落幕矣。

      5------中國出解放軍 , 會惹來大陸同情者的反彈 , 攪國徽會招來大陸人憤怒 。中共唔會自動購買爛蘋果的。要到香港人求佢 , 才有出手機會。

      因為上面所述 , 我覺得中國要集中火力對付中美貿易戰 , 無暇亦無謂處理香港 , 任由他們要求無結果的結果。不會出解放軍 , 不會提早收回 , 不會擺隻爛橙在一箱靚橙中間。

2. 說3道4 2019-07-24 08:07:35
唉,只歎香港愚人眾多,甘願支持賣國奴議員,自掘墳墓!
3. 自我陶醉 2019-07-24 09:37:19
十郎兄

香港在中國發展擔任的歷史任務早已完結,如今獻世派搵黑幫做嘢走數搞到父母不得安寧,警隊信用破產,二哥“等丙X”被傳靠勾結元朗黑幫上位,成個制度腐敗到難以置信,無知獻世派仲天真到以為可以靠派錢搞掂,今次真係一鋪清袋。千年道行一朝喪,個蘋果爛到咁,唔丟就只能廢物利用,攞去化灰做有機肥料!

 
 

 

Copyright © Easy Property Co., Limited. All Rights Reserved.