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(原文發表於2016年7月28日)

看好未來短期樓市的投行，摩根士丹利預測今年下半年樓價會升5%，花旗銀行預測下半年樓價將反彈8%，全年會上升3%，美銀美林則預測今年樓價最多祇跌5%，甚至可能持平。

為甚麼會升5%、8%、3%，除了摩根士丹利，看好未來短期樓市的投行都沒提供預測的理據。花旗銀行認為去年9月至今年3月的7個月，樓價一直下跌，於是「相信今年3月份已見底」，為甚麼跌了7個月，就相信3月份樓價已見底？是因為「有見最近20個星期二手成交回暖，相信被壓抑的購買力正在釋放」？那豈不是見好唱好！「預期下半年樓價將回彈8%，全年計算有望上升3%」的理據在哪裏？美銀美林就更妙，甚麼理據都沒提供，僅提供預測，信不信由你，反正美銀美林信！

這些看好樓市的投行有一個共同點：僅提供由現在至今年底未來半年的樓價升幅預測，6個月以後的樓價會怎樣？對不起，下回分解。

經濟有循環周期，樓市亦然，衰退、蕭條、復甦、繁榮，周而復始，循環不息。樓市周期的衰退、蕭條，兩個階段構成下跌浪，一般歷時三、四年；復甦、繁榮，兩個階段構成上升浪，一般歷時五、六年；1985年5月開始的上一個上升浪，終結於1997年10月，歷時超過12年，而上一個下跌浪由1997年10月迄2003年8月，歷時接近6年；今次的上升浪，由2003年9月起至去年，亦不覺12年；近30年來的每一個上升或下跌浪，歷時之久遠超一般。

在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！在樓市周期中，最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂（繁榮期的頂峰）買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升3、4倍（1985年至1997年那個上升浪升幅特別厲害，竟然高達十四、五倍）；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%（1997年至2003年的下跌浪，跌幅高達67%）。我們此刻最重要的，是首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期。是繁榮期初階還可以，但如果是繁榮期的尾聲甚至已經進入衰退期，你還入市，豈不是把自己放在火爐上嗎？

去年9月至今年3、4月的樓價下跌，是上升浪中的調整（大漲小回），還是下跌浪的開始？4月下旬迄今，部份地區或個別屋苑樓價的小幅反彈，是下跌浪中的反彈，還是上升浪調整後的重上上升軌？在準確分析和判斷了目前的樓市處於那一階段，我們才可判斷樓市真正形勢。

判斷目前的樓市是仍處於上升浪還是踏入下跌浪後，一切負責任的評論者還要指出前者或後者未來三、四年的趨勢，包括可能的樓價升幅或跌幅，以便讀者可以參考，趨吉避凶。

投行在他們的整個評論中全部迴避明確指出樓市仍處於上升軌還是進入下降軌，這樣的評論並不科學。祇預測未來半年的樓價，縱使日後證明預測準確，這樣的預測毫無意義。

～　待續　～