樓價易跌難升

　　8月8日，美國聯儲局決定不加息，不少人因此認定美息己見頂，香港樓市會從此步入坦途，2006年樓價該有5至10％的增幅。對於這種樂觀的看法，我很有保留：

1.          8月8日美國聯儲局不加息，不等於下次議息不加，更不等於下次減息。美息未來加減會取決於許多因素，特別是通脹。一切認為美息加息周期告一段落，減息周期又再開始的想法，都是言之過早；

2.          我在年初曾說過，地產發展商在今年有二不敢：不敢過多地推出新盤，以免推低樓價；不敢大幅削價促銷，以免引發早前售出但仍未入伙的新盤撻訂潮。在這兩難的局面中，發展商採取不同的銷售手法去處理不同狀況的樓盤：已售出相當部份單位但仍未入伙的，發展商以原價或將原價調升百分之三、五將未售出的單位重新包裝推出市場，至於物業能否以此等價錢賣出，非發展商最關心的地方，最要緊是托市堅定早前購樓買家的信心，直至入伙而買家上會為止；已入伙的，基本上大局已定，大幅割價將撻訂及貨尾單位清貨。

3.          踏入下半年，不少一手樓盤陸續入伙：現正入伙九龍站的凱旋門 (1,054個單位) 和將軍澳地鐵站的君傲灣 (1,472個單位) ；8月有九龍塘的畢架山峰 (約300個單位) 和沙田火炭的晉名峰 (424個單位) ；9月則有大角咀的一號銀海 (700個單位) 。這些樓盤推出時，訂價都十分偏高，而當時迷迷糊糊入市的買家中，炒家所佔比例極高，往往高達六成以上。炒家不是用家，每每投入少少首期就想博巨利，他們絕少有能力及願意上會，總希望在上會前脫手圖利。當他們發覺所購單位的價格遠遠超出真正的市價，連蝕去15至25%首期亦找不到買家接貨，他們最可能的選擇是撻訂，將包袱留給發展商。較早時入伙的東涌映灣園就是如此，大批買家撻訂而去，發展商最終被逼將該等單位及貨尾大幅劈價三成清貨。上述現正入伙或即將入伙的新樓盤，大規模撻訂潮會否出現？如果出現，肯定會推低整體樓價，大家實宜密切留意。

4.          大規模撻訂潮還未出現，先已出現大規模減價潮。過去一個月，發展商紛紛以優惠價或按揭計劃(其實亦是變相減價)推銷貨尾樓或新盤：恒地及香港小輪名下的大角咀港灣豪庭，以首兩年免息免供及送厘印費吸客；新地名下的窩打老道8號，以減價超逾一成半重推，馬灣珀麗灣5A期，以即供呎價約3,900元(與二手價相若)推出；長實的調景嶺站上蓋項目城中駅將於八月底開售，據聞開價將會相當克己；會德豐在深井的碧堤半島第一座，以兩成折讓價促銷；百利保於元朗屏山的彩虹軒，減價15至20%。

過往一手樓盤的售價，動輒高過同區二手價三、四成，現時售價祇高一成至成半甚至與二手樓價相若，可見大部份發展商此刻已調整過往死撐惜售的取態，爭先恐後地減價出貨；

5.          過往一年，大部份炒家及投資者都遭受不同程度的創傷，在物業市場上早已絕跡，現時的市場基本上由用家壟斷。缺少炒家及投資者的參與，樓價及成交量勢必疲不能興；

6.          隨著樓價的步步高升，物業的租金回報率在過去年餘則節節下挫，中下價樓一般祇有四厘，豪宅則更下降至二、三厘。在實質按揭利率高企於5.25%情況下，這般低的回報率，不能不使買家充滿戒心，亦難以支撐目前偏高的樓價；

7.          政府打算向零售業及工商物業開徵銷售稅，儘管祇處於諮詢階段，工商物業的買賣成交量早己應聲而下，大跌35%，具見人心虛怯；

8.          我不祇一次指出，最影響未來香港樓價的，不是利率，而是升得過份的樓價本身。此刻的樓價，已遠遠超過一般人的購買力，他們不肯入市，不是不為，而是不能！我膽敢說，目前的樓價若果不顯著下調，縱使減少許息，買賣成交量恐難改善。

9.          2006年上半年樓宇買賣合約登記錄得47,917宗，總值約1,632.4億元，較去年同期的73,812宗及2,334億元，分別下跌35.1%及30.1%。在年初，我原本估計今年樓宇買賣將有10萬宗左右，現在看來，這個估計還是太進取，很可能連9萬宗也達不到(下半年樓價較大幅度下調則例外)。

上述利淡因素，大家要特別注意第2至第4點。當一手新盤割價求售成風，整體樓價必然深受影響，隨之下調，二手樓樓價屆時自然難以獨善其身。鑑於上述諸般因素，未來相當一段時間內，樓價易跌難升！