慎防第二個97泡沫

        經過去年十二月的聖誕淡靜，樓市從今年一月起恢復活躍。踏入三月，各區買賣更形活躍，甚至可說瘋狂。以太古城、沙田第一城及美孚新邨為例，到三月十五日為止，太古城已成交了95宗(一月全月不外110宗，二月120宗)，價格較月初升了差不多5% (較一月初亦不外這個升幅)。其他屋苑更厲害，沙田第一城成交了128宗 (一月不外98宗，二月121宗)，價格較一月初升了差不多二成；美孚新邨成交了132宗 (一月171宗，二月192宗)，價格較一月初升了18%。

        在一片歡呼叫好中，我嗅到一些不良訊號：

1.          以往樓市的復甦，一般由經濟帶動，人們由於收入增加及要改善居住環境而買樓換樓，在這情況下，樓價首先上升的是下價樓，再而中價樓，最後是高價樓，至此升市告一段落。今次樓市很特別，復甦由非經濟因素啟動，主要因素包括自98年起政府停止賣地，採用勾地政策，停售20,000多個居屋單位及凍結兩鐵沿線未發展的住宅項目，人為地減少土地及樓宇供應，以便托市；美元大幅貶值；港息 (存款及按揭)空前偏低；中央力挺。在此情況下，樓價的上升首先由高價樓始，繼而中價樓，最後是下價樓，當下價樓交投進入瘋狂，升市已接近尾聲。觀乎沙田第一城及美孚新邨這等下價樓最近二、三個月的走勢，瘋狂跡象愈來愈明顯；

2.          最近二、三個月，炒家比例特別高，以太古城為例，一、二月佔40%，三月已升至60%；沙田第一城則佔45%；美孚新邨佔60%。炒家製造虛假需求，炒家比例愈高，虛假程度也愈高，當全民皆炒，樓價不免變成脫韁之馬，一發不可收拾；

3.          供應縱使短缺，亦不足以無止境地支持樓價上升，脫離購買力，樓價最終不免止升回跌，而且升得高跌得重，更何況現時並不存在供應短缺？

4.          03年6月到04年年底，中下價樓的樓價，普遍升了百分之五、六十，今年一月以來，又再升5至20%，升速升幅實在太快太高；

5.          豪宅更誇張，03年6月到04年年底，升幅超過一倍的，比比皆是，今年頭二個半月，升幅較中下價樓更是有過之而無不及。紅磡的海名軒，在去年初第三座高層不外為每呎七千餘元，但最近發展商將四個高層單位打通成特色單位，就將呎價提升至$25,000；九龍站凱旋門第一部份「至尊門」單位即將推出，呎價介乎二萬五千至二萬八千元；「君臨天下」的複式單位，呎價高達$30,116；渣甸山「名門」中層或以下呎價要一萬四千至一萬六千元。豪宅的價格，此刻縱使仍未超越97，庶幾近之矣；

6.          看好樓價者不斷強調市民供樓承擔能力之高，但美元已踏入加息週期，近一、二年按揭年利率空前偏低，現時不外2.3%左右，這種偏低屬非常態，6至6.5%則為常態，一旦利率調高到這個水平，供樓者的月供會增加43.3%，買樓者的承擔能力屆時將頓時改觀。無疑，要升到6.5%需要一段較長時間，但供樓是20年的長期作戰，買樓不能祇算眼前息，還要盤算以後 (特別是二、三年後) 利息趨勢；

7.          現時的政經條件遠遠不及97，但按目前樓市的走勢，用不了多久樓價及成交量就逼近97。以97的天時、地利及人和尚且撐不住大泡沫，現時的樓市可以嗎？

　　簡而言之，我覺得現時樓市愈來愈泡沫，愈來愈有97的影子，而大跌市往往愛在羣眾樂極忘形的時刻出奇不意地來臨，殺人一個措手不及，大家實宜謹而慎之。